无处分权人将房屋转卖给善意第三人的行为是否有效

【案情】

　　张某和刘某合伙购买一店面以供双方共同经营，产权证上仅记载了张某的名字。后双方因合伙事务发生纠纷并诉至法院，经清算，法院判决店面归刘某。判决生 效后，刘某未到房产管理部门办理变更登记。之后，王某从张某处以市场价购得该店面，并办理了产权登记；敖某则基于对法院判决的信赖，从刘某处购得该店面， 但未办理产权登记。现王某和敖某均对该店面主张其产权。

　　【分歧】

　　张某和刘某两人中，谁对店面有处分权？王某和敖某两人中，谁拥有该店面的产权？

　　第一种意见认为，虽然法院判决店面归刘某，但刘某未去办理变更登记，物权变动的效力并未发生，张某有权处分该店面，王某作为善意第三人，信赖物权登记，并在交易后，也获得了物权登记，该店面的产权应归王某。

　　第二种意见认为，法院判决生效后，物权变动就已发生效力，无论刘某是否作登记变更，该店面的所有权人就应为刘某，张某无权处分，该店面应归敖某。

　　第三种意见认为，法院判决生效后，物权变动就已发生效力，虽然未作变更登记，但店面所有权归刘某。刘某将店面卖给敖某，但未登记，物权变动不发生效力，敖某并未取得店面的产权；张某虽然无权处分，但王某购得店面是基于善意，且办理了产权登记，王某拥有该店面的产权。

　　【管析】

　　笔者同意第三种意见。

　　要厘清上述问题，先要对现行法律规定进行分析。《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登 记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该条款中可以看出，我国法律对不动产变动采用的是将不动产物权登记作为不动产物权变动的公示形式，没有经过登 记，则物权变动不发生法律效力，但该条的但书规定也规定了例外情况，即法律另有规定的除外。同样依照《物权法》第二十八条的规定，“因人民法院、仲裁委员 会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”人民法院的法律文书 导致物权变动的，则无需登记，即发生法律效力。通过对上述法律的解读，不难发现，因为法院已将店面判给刘某，且判决生效，即使刘某未去办理变更登记，该店 面的产权已归刘某，尽管房产登记上依然是张某的名字，但张某并不享有店面的所有权。

　　刘某有权处分该店面，但按照《物权法》第三十一条的规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理 登记的，未经登记，不发生物权效力。”也就是说，刘某在处分该店面时，必须办理物权登记，未经登记，则处分行为不发生物权效力。正因如此，虽然刘某有权处 分店面，但因其将店面卖给敖某时，未能办理登记，因此敖某并未获得店面的产权。

　　张某虽然无权处分该店面，但王某购买店面，完全是出于善意，其基于对产权登记的信赖，并且支付了合理的对价。那么，无论刘某是否知情，是否同意，均应当认定为有效，以此维护善意第三人的合法权益，保护交易安全，因此王某拥有店面的产权，而刘某只能向张某主张损害赔偿。

　　从本案中也反映出不动产登记制度存在的风险，由于确权部门的多样化，如房产管理部门、法院、仲裁委员会及人民政府，而上述部门往往缺少有效的沟通，也 就容易导致本案中的类似风险。在笔者看来，为减少类似风险，对于当事人而言，一旦其物权变动是经过房产管理部门之外的法院等机构予以确权的话，则在上述法 律文书或征收决定生效后，应及时到房产管理部门进行确权登记。