再谈《出租人未通知承租人出售房屋非第三人的行为是否有效？》

【案情】

自2008年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住。2009年9月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，王某与李某之间所达成的房屋买卖协议无效。
 
【分歧】


出租人未通知承租人的情况下出售房屋给第三人的行为是否有效？


第一种意见认为，出租人出卖出租屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人在未通知承租人的情况下，出卖房屋的行为无效。


第二种意见认为，出租人在未通知承租人的情况下，将房屋出售给第三人的行为，虽然侵犯了承租人的优先购买权，但并非无效。刘某只能要求王某赔偿其由此造成的损失。
 
【管析】


原文(以下称甘文)同意第二种意见。其理由是：“2007年颁布的《物权法》确定了物权法定的原则，而物权法规定的他物权中并无优先购买权。最高院的司法解释与物权法定的原则相冲突，故在本案中不应适用。对于出租人为履行合同义务造成承租人损害可以依据合同法追究出租人的违约责任。”。


黄光发“也谈”一文（以下简称黄文）认为：原文笔者的观点错误，其理由有：“一、房屋承租人的优先购买权系合同法明文规定，是一项法定的民事特权；二、优先购买权是直接依据法律规定产生，不允许当事人约定设立，只有法律明文规定的特定买卖中才能行使优先购买权；三、物权法与合同法系同一位阶的法律规范，法律效力同等，且优先购买权为债权性质，其行使不会直接导致物权变动”故未经通知承租人出售房屋的行为应当认定为无效。

笔者认为，有两个概念需要明晰，即物权与债权。物权是物权是权利人直接支配标的物，并享受其利益的排他性权利。物权具有以下法律效力：物权具有优先效力，物权具有物上请求权的效力。债权是指特定当事人之间请求一定给付的民事法律关系。债权具有请求的效力。正是因为权力的性质不同，物权和债权的区别也很明显，物权具有对世性，绝对性，债权只具有对人性，相对性，物权源于法定，债权一般源于约定。

甘文和黄文都认可一个事实，即承租人的优先购买权来源于合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是应当注意到合同法是一个指导性的规范而非强制性规范，即为了规范合同的履行，减少或避免争议，在合同没有约定或约定不明的时候，才能直接适用合同法。也就是说，合同各方当事人对合同事项有不同于合同法的约定，只要该约定不违反法律的强制性规定，即为有效。合同法规定的优先购买权不像黄文所述“不允许当事人约定设立，只有法律明文规定才享有”。它可以由当事人自行约定设立，当事人也可以约定放弃。综上所述，我们可以这样看待合同法所规定的优先购买权，它只是在合同中对优先购买权没有约定，且当事人就优先购买权事项发生争议时，合同法直接向原定的合同中添加的一个条款，为争议提供一种处理模式，也就是说，它只具有债权效力。

根据案情所述，王某已经将涉争房屋出售给李某，并办理变更登记。此时，李某已经是房屋的所有权人，其对房屋的所有权足以对抗刘某的债权。由此我们可见，当承租人优先购买权与所有权发生冲突时，所有权优先于优先购买权并不是因为《合同法》与《物权法》位阶的原因，而是因为物权优先于债权，债权的瑕疵不会导致对物权效力的否定。这是就是物权优先效力的体现。

通过以上分析，承租人的救济方式则不言自明，优先购买权是租赁合同的一个当然条款，出租人违反合同规定理应承担违约责任。顺便说一句，依据物权的优先性，可以得出当一个标的物上同时存在几个优先购买权时，其效力应当按如下顺序排列：共有权人的优先购买权优先于抵押权人的优先购买权，抵押权人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

作者：新余市渝水区人民法院 常航