借名买房纠纷律师对一件借名买卖限价房案件的点评

发布日期：2015-11-04 作者：靳双权律师

本文系安居房地产律师靳双权原创，转载请注明。
为保护当事人隐私安全，本文所有当事人姓名均系化名。

案件介绍：
张晓风系张子涛、陈伟平之女，案外人黄大涛系黄魏颜之弟，张晓风和黄大涛于2011年9月13日登记结婚。
2010年4月，黄魏颜通过摇号的方式取得1018号房屋的购买权。当时黄魏颜并无资金购买该房屋，而碰巧张子涛和陈伟平想购买一处房屋养老，所以找到了黄魏颜希望可以借用他的购房资格购买该房屋，因该房屋系北京市的限价商品房，购买五年内不能上市交易，遂双方约定该房屋具备上市交易条件后再行房屋产权转移登记。为此，张子涛和陈伟平支付了13万元的资格转让好处费。
2011年5月5日，黄魏颜与北京某房产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由黄魏颜购买位于北京市通州区的1018号诉争房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为72万元，购房首付款16万元应于签订该合同时交付。其余房款办理银行按揭贷款。
2013年7月20日，黄魏颜与北京某房产公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，双方确认1018号房屋的门牌号为北京市通州区1018号，双方确认黄魏颜应向房地产开发公司补交购房款差额5839元。
2013年7月20日，涉案房屋交付，张子涛、陈伟平装修后于同年10月份居住使用该房屋。
2014年年初，张晓风和黄大涛发生纠纷，黄魏颜以各种理由要求解除双方之间的借名买房合同，为此，双方争执不下，遂起诉至北京市通州区人民法院。原告张子涛起诉要求黄大涛赔付购房款、已还贷款及其他各项费用共计64万元。
庭审中，原、被告双方均表示1018号房屋尚未取得房屋所有权证书。

审判结果：
北京市通州区人民法院经审理后判决：
黄魏颜赔付张子涛房屋首付款及其他各款项共计45万元。
一审判决后，黄魏颜不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

安居房地产首席律师靳双权案件点评：
本案双方争议的焦点在于，双方之间是否存在借名买房的关系。
根据原告张子涛在庭审中递交的房屋原购房发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、房屋产权代办协议等其他相关材料的原件，而黄魏颜作为名义购房人在质证时不能对上述材料的原件为何出现在原告手中作出合理解释，因此，法院初步认定双方之间存在借名买房关系。同时，在原告提交的出警记录录像中，原告多次就购房资格转让费和被告争执不下，被告对此未反驳，甚至在其夫对原告的主张认可时未予反驳，显然与其主张否认双方之间存在借名买房关系的主张不符，而考虑到该房屋在交付使用后原告一家便在该房屋内居住，综合考虑上述因素后，法院认定原被告之间存在借名买房关系。
因为限价商品房是具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府亦有明确的政策性规定。本案中，张子涛、陈伟平借用黄魏颜的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反了相关政策、法规的规定，损害了社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
张子涛、陈伟平与黄魏颜明知限价商品房交易存在上述限制和规定仍进行“借名买房”行为，双方对此均存在过错，均应各自承担相应责任。法院在综合考虑到双方的过错程度之后，结合原告在合同被确认无效前已经履行支付购房款、按期归还银行贷款的义务，出于对交易安全的保障以及诚实守信原则，判决被告对其损失予以补偿，并无过错。所以，法院的判决是正确的。
为此，安居房地产律师网首席律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。
安居房地产律师网首席律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门负责人。

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