预售合同纠纷律师点评一件承诺与交付不一致的房屋买卖

发布日期：2015-11-12 作者：靳双权律师

案情介绍：
张诳想买一套新房，经过一番看房选房后，最后选定一套期房，并与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定其向开发商购买本市某处房屋，总价为人民币270万元。合同补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致。如有违反，张诳有权追究开发商的违约责任。
合同订立后，张诳按约付清房款，但开发商交付的房屋却与楼书说明相去甚远。购房时，张诳拿到的彩色印刷品上写明“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊……”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气表均出户设置。但实际上水、电、煤气等表都在户内，且彩色印刷品中载明的大部分设施未能兑现。张诳认为开发商违反合同约定，要求开发商承担违约责任。但开发商认为，张诳所称的楼书是广告宣传品而非合同，充其量只能是要约邀请，在销售过程中先后印刷过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书，不应承担违约责任。
开发商和张诳因不能协商一致，张诳起诉至法院，要求开发商将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，并支付违约金人民币10万元。

房地产纠纷律师靳双权案件评析
本案是一起因开发商交付房屋与售楼广告不符而引起的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第15条的规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”商业广告原则上是一种要约邀请，而要约和要约邀请两者性质完全不同，会引发完全不同的法律后果。
要约是要约人希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，发出要约的人自然受到已成立合同的约束。而要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，行为人在法律上无须承担责任。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了更为明确的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商的销售广告和宣传资料的性质可分为两类：开发商有关小区建成凯旋门的气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊等的允诺，没有具体明确的标准，一般情况下属正常的商业宣传；但其在宣传中的其他有关具体的房屋设施、状况等的内容是明确的，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。而且在合同补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致，即在买卖合同中包含了楼书说明的内容，现今开发商交付的房屋与其承诺不一致，未完成相关设施，构成违约，应承担相应违约责任。

判决
由于张诳与开发商在预售合同中没有约定交付房屋与广告宣传不符时如何承担违约责任，法院依据自由裁量权，判令开发商赔偿张诳人民币16000元。

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