房产律师靳双权点评一件迟延履行交房义务引起的房产纠纷

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
本文系房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
2015年6月1日，张鑫和王楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张鑫从王楠处购买诉争房屋，该房屋有抵押，抵押权人为工商银行，王楠应于2015年7月31日前办理抵押注销手续，成交价格300万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价56.5万元，付款方式为定金9万元，贷款210万元，王楠应于收到首付款后2日内将房屋交付张鑫，房屋交付时应共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙，逾期交房超过15日，张鑫有权退房，张鑫退房的，王楠应当于退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照张鑫全部已付款的20%向张鑫支付违约金，逾期交房在15日内，自交付期届满之日起至实际交付之日止，王楠按日计算向张鑫支付已交付房价款万分之五的违约金。
当日双方还签订了一份《补充协议》，约定9万元定金应于2015年6月1日支付，视为首付款一部分，张鑫资质审核通过后五个工作日内采取非建委资金监管方式支付首付款136.5万元，王楠应于2015年7月31日前向银行提交一次性还清剩余贷款申请，2015年8月16日前办理完毕解除抵押登记手续，双方应在支付首付款后5个工作日内自行办理物业交割手续，办理当日张鑫给王楠1万元物业交割保证金，任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五作为违约金。
2015年6月1日签约当天，张鑫向王楠支付了9万元定金。2015年8月11日、12日，张鑫通过担保公司分别向王楠支付了14.5万元和122万元，剩余房款已通过银行贷款方式支付，2015年9月11日办理了房屋过户手续。
2015年10月12日双方签订《物业交接声明》，声明中的内容为王楠向张鑫交付水卡、电卡、燃气卡各一张，钥匙一把，所有手续交接完毕。
后张鑫将王楠起诉至法院，要求王楠支付逾期交房违约金5万元，迟延履行物业交割手续违约金10万元，并赔偿经济损失及支付垫付的服务费共计3万元。
 
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、王楠于本判决生效后七日内给付张鑫违约金3万元、垫资服务费1.3万元，以上共计4.3万元；
二、驳回张鑫的其他诉讼请求。
 
房产专业律师靳双权案件点评：
本案中，王楠虽然在2015年6月10日告知了张鑫房屋密码锁密码，但《房屋买卖合同》中对交付房屋有明确约定，其中包括交付房门钥匙，10月12日王楠交付要是才符合交付房屋的条件，因此王楠应当承担逾期履行合同义务的违约责任。
但张鑫对于王楠逾期交房既要求实际损失，有要求违约金不当，且违约金过分高于实际产生的损失，因此法院对于违约金予以调整，对张鑫所主张的租金损失未予支持。
王楠直至2015年10月12日才与王楠办理物业交割手续，亦逾期履行了合同义务，但违约行为并未影响张鑫在物业处申请装修，亦未对张鑫造成经济损失，因此法院对违约金进行了调整。
综合本案合同已经履行完毕的实际情形及张鑫因王楠迟延履行合同产生的经济损失，因此法院将两项违约金酌定为3万元，对于点子服务费，王楠在双方签订的点子协议上同意支付，张鑫代其支付是替王楠解决王楠与担保公司的债务问题，以确保房屋具备过户条件，因此王楠应当将该款项支付给张鑫。
综上，法院的判决是正确的。