关于房屋买卖合同中“阴阳价款”的处理

发布日期：2016-07-06 作者：颜莉萍律师

关键字：房屋成交价格做低房价装修款合同无效
案情简介：
2014年12月，房主与购房者签署《居间协议》，约定购房者支付定金10万元购买位于徐汇区一套房屋，双方最晚于2015年1月30日前签署网签合同。2014年12月20日，双方签署《房地产买卖协议（附件）》，约定维修基金奉送，并约定房款支付日期及过户日期，其他约定中载明：双方委托居间方以本合同约定确认网上房地产合同；房屋到手价为人民币550万元，买卖合同价为人民币450万元，装修补偿款为人民币100万元，双方另行签署关于装修款的补充协议；卖房者不承担任何由交易产生的费用和税款。
正式网签合同时，卖房者以阴阳合同逃税违反国家规定为由，要求按照人民币550万元签署网签合同，双方未能达成一致而迟迟未签署，购房者遂起诉至徐汇区法院，要求解除买卖协议，并双倍返还定金。
法院观点：
将装修补偿款另行在补充协议中约定，并不将其作为交易合同的一部分交房屋登记机关及税务部门审核，确有违法逃税嫌疑，本院对此所谓的行业惯例不能认同，被告对此提出异议并无不当。由于双方就合同价款组成是否一并写入正式合同不能达成一致意见，而致正式合同未能签订，属双方磋商未果，原、被告均不需承担责任。
至于定金，由于合同约定并未明确定金性质及处理，仅仅提到若任何一方签署人缺乏代理权或代理权无效导致本协议无法另行适用定金罚则，在本院释明后，原、被告仍未能就定金性质达成一致，在此情况下，无法确定该定金的性质究竟是立约定金、成约定金、履约定金，还是解约定金，因此原告以立约定金为提起本案诉讼基础法律关系要求双倍返还、被告抗辩要求没收均不能成立。
最终判决双方房屋买卖协议解除，卖房者返还定予购房者。
律师建议与意见：
不可否认，在现实社会中确实存在做低房价规避交易税费的情况，中介公司大都以合同价不低于交易中心税务部门评估价就可以，装修补偿是在交易中心税务部门认可的范围之内进行的合理避税，不存在违法这一说。律师在实践中，针对该等事项，大多遇见如下情形：
1. 当事人以合同价款约定规避国家税收规定为由，要求确认合同无效。
2. 售房者网签时，坚持要求按实际交易价格签署网签合同。
对于第1种情形，当事人是打错了算盘，司法实践已有案例明确，对于房屋买卖合同中对系争房屋转让总价进行拆分的约定因规避国家税收，约定应属无效，但该约定的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。因此，即使存在价格约定无效的情形，但并影响合同其他部分的效力，只要是纠正了关于转让总价的约定，合同依然应当继续履行下去。
对于第2种情形，由于是违反国家强制性规定，当出售者要求按真实交易价格网签时，时移事易，即使交易成本上浮，也建议购房者慎重考虑，而不是以曾经的允诺，社会的普遍存在而愤懑不平。
上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中明确规定：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
尽管在司法实践中，对于阴阳合同避税的事件，法院移送相关部门处理的占比很少，但不代表没有。
从再次交易的税费考虑，真实交易价格也能够减少未来二次出售的税费成本。财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中，上海市适用政策为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税
届时，不动产购置原价或者取得不动产时的作价将影响纳税基础，眼前的得失，或者在未来也还是一笔收入的减少，没有必要。
最终结论是：当买卖双方由于阴阳价格而产生争议时，不要去恶意地利用无效约定，双方依然需要一个磋商的过程，卖房者不应冒然地去解除合同，购房者也不建议坚持到底，或者更正价款双方继续履约，或者双方合意解除合同而互不承担违约责任。

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