樊某某与杨*等房屋买卖合同纠纷案（二审）

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第00875号上诉人（原审被告）樊×，女，1977年10月26日出生。委托代理人王×，男，1978年3月7日出生。被上诉人（原审原告）杨莉，女，1988年5月22北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00875号
上诉人（原审被告）樊×，女，1977年10月26日出生。
委托代理人王×，男，1978年3月7日出生。
被上诉人（原审原告）杨莉，女，1988年5月22日出生。
委托代理人张永信，北京市天溢律师事务所律师。
委托代理人曹司琪，女，1991年3月1日出生。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
原审第三人樊×1，男，1947年8月7日出生。
委托代理人樊×，女，1977年10月26日出生。
上诉人樊×因房屋买卖合同纠纷（原审案由为合同纠纷）一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，杨莉起诉至原审法院称：2014年5月1日，经北京链家房地产经纪有限公司（简称链家经纪公司）居间介绍，樊×作为案外人孙×的委托代理人，与我签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定孙×将北京市东城区×××50号院2号楼3单元201号房屋（简称涉诉房屋）一套售予我。2014年5月1日、5月4日，我依照樊×的要求，向王×（樊×之配偶）的账户分别支付了人民币20000元、80000元，共计人民币100000元的款项。其后，我得知出卖人孙×已于2005年去世。经我核对，我也不具备在北京市购买住房的资格。我认为，孙×早已去世，无法亲自或委托他人订立合同，故我签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》因无出卖方而不成立。樊×应向我返还财产。链家经纪公司作为专业房地产经纪机构，理应对本次交易进行专业审查，履行居间义务。但其明知本次交易无法进行，却极力促使我签订合同并支付款项，导致我受损，故其应当承担连带返还责任。综上，现我起诉要求确认2014年5月1日我与孙×签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》不成立；樊×返还我支付的款项人民币100000元；链家经纪公司与樊×承担连带返还责任；诉讼费由樊×、链家经纪公司承担。
樊×辩称：各方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》及《居间服务合同》均已成立并生效。因为，第一，杨莉在签订合同时便知晓孙×已去世的事实，居间人曾将该情况口头告知过杨莉，《居间服务合同》中也有“房屋有继承问题”的约定。第二，合同并非如杨莉所述没有出卖方。之所以在合同出卖人处写孙×，系听从居间人的建议，是为了与产权证上的产权人保持一致。当事人均清楚孙×已去世的事实，应当知道实际是继承人在出售房屋，而我已经获得授权来处分房屋。我认为这种因法律知识不健全导致的书写性质的主体瑕疵不影响合同的履行，更不影响合同目的的实现，而是杨莉为了掩盖自己不想买房构成违约而寻找的托词。第三，杨莉明知自己不具备购房资格，还要与我签订房屋买卖合同，系其自己的过错，不利后果应由其自己承担，我不应返还其支付的款项。另外，杨莉称涉诉的合同不成立的原因是没有出卖方，而其又以合同纠纷起诉，没有法律依据，应裁定驳回杨莉的起诉。综上，我不同意杨莉的诉讼请求。
链家经纪公司辩称：杨莉在签订合同时，对孙×已去世一事是明知的，我公司及樊×均告知过杨莉，以孙×的名义签订合同也是经过杨莉同意的。签约后，杨莉称其没有购房资格，应自行承担相应责任。涉诉的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》应为合法有效。我公司并未收到杨莉给付的100000元款项，我公司不同意对该款项承担连带返还责任。综上，我公司不同意杨莉的诉讼请求。
樊×1述称：涉诉房屋的原产权人孙×去世后，其另外两位继承人樊×、案外人孙×1均明确表示放弃继承，涉诉房屋由我继承，我于2014年6月10日前已经取得了该房屋的所有权，合同可以继续履行，杨莉没有按期支付购房款，违约在先。另外，虽然在缔约时没有完成继承公证和所有权变更手续，但这一事实杨莉是知晓的。关于樊×的代理人资格问题，我一直认可，现在也予以追认，故涉诉的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是成立的，我不同意杨莉的诉讼请求。
原审法院经审理确认：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人可以委托代理人订立合同。根据本案查明的事实，涉诉的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》所载明的订立双方分别为买受人杨莉、出卖人孙×，樊×为孙×的委托代理人。但在订立上述合同及补充协议时，孙×已经死亡，不具有民事权利能力，故上述合同及补充协议并未成立。樊×虽称其在签约前已取得了孙×另外两位继承人樊×1、孙×1的委托，但其签约时并未向杨莉及链家经纪公司出示，且其明知孙×已经死亡，仍以孙×的名义与杨莉订立合同，存在过错。杨莉虽称其在签约时对孙×已死亡一事并不知情，但樊×及链家经纪公司均称已将该事实告知过杨莉，且根据《居间服务合同》中关于“房屋有继承”的约定，足以认定杨莉在签约时对孙×已死亡一事系知情。然而，杨莉在明知孙×已死亡的情况下，仍然与樊×订立出卖人为孙×的上述合同及补充协议，亦存在过错。现樊×1称对樊×作为代理人签订的上述合同及补充协议予以追认，但樊×1并非上述合同及补充协议的一方当事人，虽然樊×1现已取得涉诉房屋的所有权，但其无法对樊×代孙×订立合同的行为予以追认。关于杨莉要求樊×返还人民币100000元的诉讼请求，因樊×现继续占有杨莉的100000元款项没有合法依据，故应当予以返还。综上，关于杨莉要求确认其与孙×签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》不成立，并要求樊×返还人民币100000元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但杨莉要求链家经纪公司对樊×返还100000元款项的义务承担连带责任，没有法律依据，法院不予支持。应当指出的是，居间人在提供房屋买卖居间服务过程中，应当依法从事经营活动，尽职履行其居间义务，对房屋产权情况、当事人代理权限、买受人购房资格等问题进行谨慎审查，促成交易双方订立合法有效的合同文件。但链家经纪公司在本次居间服务活动中，没有依法行事，其应加强内部管理及业务培训，为交易双方提供合法优质的居间服务。据此，原审法院于2014年11月判决：一、确认杨莉与樊×代理孙×于二〇一四年五月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》不成立；二、樊×于判决生效后七日内退还杨莉人民币十万元；三、驳回杨莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，樊×不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，发回重审。其主要上诉理由为：樊×是以代理人的身份处分涉诉房屋的，并非房屋出卖人，其行为后果应当由出卖人承担，杨莉以樊×为被告进行起诉系错误的，主体不适格；杨莉明知合同载明的房屋出卖人孙×已经去世，樊×及链家经纪公司均告知杨莉涉诉房屋存在继承，将来会变更登记所有权人为樊×1，杨莉在此情况下仍同意签订合同，并支付了部分定金，其已经通过履行行为认可了合同的成立和生效；杨莉明知自己不是在与孙×订立合同，而是与房屋的真正所有权人订立合同；樊×1追认的是樊×代其出卖房屋的代理行为。杨莉及链家经纪公司均同意原判。樊×1不同意原判，但未上诉。
经审理查明：涉诉房屋原登记在孙×名下，孙×于2000年5月23日取得该房屋的房屋所有权证。2003年12月1日，孙×去世，其继承人有其配偶樊×1、其女樊×、其父孙×1。
2014年5月1日，樊×作为甲方（出售人）的代理人与作为乙方（购买人）的杨莉及作为丙方（居间人）的链家经纪公司签订《买卖定金协议书》，约定：杨莉购买涉诉房屋；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金人民币500000元；甲乙双方应于签署本协议后二个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；本次房屋交易由链家经纪公司提供居间服务。
同日，经链家经纪公司居间介绍，樊×作为出卖人的委托代理人与作为买受人的杨莉签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同所载明的出卖人为孙×。该合同约定：杨莉购买孙×名下的涉诉房屋；房屋价款为人民币1720000元，屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币1750000元；买受人向出卖人支付定金500000元；具体付款方式及期限见补充协议。
同日，樊×作为出卖方的委托代理人与作为买受方的杨莉签订《补充协议》（抬头处注明有丙方链家经纪公司，落款处无链家经纪公司签章），该协议所载明的出卖方为孙×。该协议第五条约定，买受方应于2014年5月4日前向出卖方孙×支付定金80000元；于2014年6月10日前支付房款500000元；全部房款于2014年10月30日前交付。
上述协议签订后，杨莉通过案外人闫霞（杨莉之母）的银行账户分别于2014年5月1日向樊×支付定金20000元；于2014年5月4日向樊×支付定金80000元。以上款项樊×均通过其夫王×的银行账户收取。此后，双方之间的合同未再继续履行。经询，樊×认可该10万元现仍在其处。
2014年5月19日，樊×、樊×1、孙×1办理了涉诉房屋的继承公证，由樊×1继承了涉诉房屋。樊×1于2014年5月30日取得了该房屋的房屋所有权证。2014年6月4日，樊×1向樊×出具委托樊×出售涉诉房屋的委托书，并办理了公证。杨莉对继承公证真实性认可，但认为继承公证产生在签约之后，樊×在签订合同时并不具有代理权，杨莉对委托公证不予认可。
另查，2014年5月1日，樊×作为出卖人的委托代理人与作为买受人的杨莉及作为居间人的链家经纪公司签订了《居间服务合同》。该合同约定，因本次交易涉及房屋有继承等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家经纪公司缴纳居间代理费。该合同上所写出卖人为“樊×代孙×”。
另，签订合同当日，樊×出具《代理人关于代理权的承诺书》，载明：本人樊×受樊×1的合法委托，代其出售涉诉房屋并签署相关合同文本。本人郑重承诺，本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。杨莉称，签约时，该承诺书并未向其出示。樊×称签约时链家经纪公司看过上述承诺书。链家经纪公司称签约时，各方均看过上述承诺书。
原审审理中，樊×及链家经纪公司均称签订合同时，即已将孙×已死亡的事实告知过杨莉，杨莉对孙×已死亡一事是知晓的，且双方在《居间服务合同》上已约定“房屋有继承”。杨莉则坚称其对孙×已去世并不知情，其在签约时注意到了关于“房屋有继承”的约定，但称据链家经纪公司介绍是为了避税。另，樊×称其在与杨莉签订涉诉的房屋买卖合同前即取得了孙×继承人孙×1、樊×1出售涉诉房屋的授权，并向法庭提交落款日期为2014年3月8日的《授权委托书》为证，但因签订合同当日比较匆忙，忘记携带，故签约当日未向杨莉出示。杨莉对樊×出具的上述《授权委托书》的真实性不予认可，认为委托时间并不能确定，杨莉并未见到该委托书。链家经纪公司称樊×未按其承诺在签约后5个工作日内提交《授权委托书》，此后再向樊×索要时，就已经发生了本案诉讼。樊×1表示对樊×的代理行为予以追认。杨莉另称，其在签约后知道了按照北京市对房屋的相关限购政策，其不具备在北京市购买住房的资格。链家经纪公司称，因杨莉自称有购房资格，且未提供相关材料，故在签约时未对杨莉的购房资格进行审查。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《代理人关于代理权的承诺书》及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”根据查明的事实，涉诉的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》所载明的出卖人孙×在上述两份合同签订时已经去世，原审法院据此认定上述两份合同不成立，并判令樊×退还杨莉已经交纳的10万元并无明显不当，本院予以维持。樊×虽上诉主张其系以代理人身份处分涉诉房屋，杨莉以其为被告进行起诉主体不适格，但根据查明的事实，樊×收取了杨莉交纳的10万元，故杨莉以樊×为被告进行起诉，要求樊×返还其收取的上述10万元，主体并无不当，樊×的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。樊×以杨莉在明知孙×已经去世的情况下仍签订合同并支付了部分定金的行为，表明杨莉已经认可了合同的成立和生效等为由主张前述合同成立的上诉意见，缺乏法律依据，本院难以采纳。综上所述，原判正确，应予维持。樊×的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2300元，由樊×负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费2300元，由樊×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审　判　长　　顾国增
代理审判员　　李俊晔
代理审判员　　王　佳

二〇一五年三月二十七日
书　记　员　　张　璐