房屋性质变更引起的合同纠纷

　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
黄丽玲、苏铁军系夫妻关系，黄丽玲原为某科研单位职工。2006至2007年期间，黄丽玲因单位内部职工调房分得房屋一套。2006年11月12日，唐鹏（乙方）与黄丽玲、苏铁军（甲方）签订《二手房屋买卖协议书》，约定甲方向乙方出卖房屋一套，甲方单位分配房屋后，甲方夫妻二人向单位支付公积金、住房补贴和预付款等共计12万元，但尚有8万元款项不能支付。经甲乙双方协议，乙方向甲方一次性支付全部买卖房屋款25万元，等待房屋现在的居住人王淼两年后腾退房屋将该房屋过户给甲方后，在半年之内将乙方变更为房屋的产权人，过户时的一切税费都由乙方来支付。如果甲方违约不将房屋过户给乙方，则应当双倍返还购房款50万，以及违约金10万元，同时支付利息。因为不属于出卖人的原因导致的合同不能实现，比如政府拆迁，甲方应当将一切补偿利益给予乙方。合同签订当日，唐鹏将双方约定的购房款中的20万元以黄丽玲名义通过银行汇款方式支付给研究院，其余款项一次性交付给黄丽玲、苏铁军。
2007年7月23日，研究院（甲方）与黄丽玲（乙方）签订选购腾退房屋协议，约定：位于东城区的201号房屋，该房屋所有权人王淼自愿腾退该房屋，乙方按照《按经济适用房价格出售旧有住房实施办法》规定选购该房屋。乙方选购后缴纳定金5万元，并在规定时间内缴纳预售房价款，与王淼签订《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续，甲方为其办理经济适用房产权证；乙方应将腾退房屋总价款全额20万元支付给甲方，同时乙方应交纳公共维修基金和契税；甲方收齐购房款和契税后，待王淼将钥匙交付甲方一周内，甲方向乙方交付房屋。乙方购房后，所购房5年之内不得上市出售，5年之后若乙方出售，须征得甲方同意，甲方保留优先收购的权利。同日，王淼与黄丽玲签订《房屋买卖合同》，王淼将房屋所有权转让给黄丽玲，黄丽玲向研究院交纳了购房款，大研究院并未立即向黄丽玲交付房屋，房屋仍然由王淼居住，至2009年9月，王淼腾退涉案房屋，唐鹏入住。2011年，黄丽玲取得涉案房屋的所有权证。
另查，曾在2013年11月，黄丽玲、苏铁军起诉至法院，以涉案房屋系按经济适用房管理的央产房，不能对外买卖，无法过户为由要求解除其与唐鹏签订的《二手房屋买卖协议书》。法院精神力查明该房屋确实属于不能上市交易的央产房类型，所以判决解除了其与唐鹏之间签订的房屋买卖协议书，唐鹏腾退房屋，黄丽玲、苏铁军将购房款返还给唐鹏。二审法院也维持了该判决，目前正在执行中。

二、法院审理
庭审中，研究院认可黄丽玲交付购房款20万元的事实，但称对于唐鹏与黄丽玲签订房屋买卖协议、支付款项的情况并不知情。
研究院出示房改办于2008年5月5日出具的《关于同意x研究院2008年按经济适用房住房价格出售旧有住房的函》。证明该研究院对涉案房屋的腾退出售系依据国家政策并经主管机关批准，且其单位在执行政策过程中不存在违法违规。唐鹏对此不予认可，认为原产权人王淼就涉案房屋取得的是成本价所有权证，而黄丽玲则取得的是经济适用房产权证，该研究院存在违规倒卖国有资产、违规延期办理房产证等问题。
诉讼中，唐鹏认为黄丽玲、苏铁军故意隐瞒房屋产权性质及相关信息，导致现合同目的不能实现，应当承担相应违约责任及由此给自己造成的损失，但就相应损失未提供证据证明；黄丽玲、苏铁军称其与唐鹏签订买卖协议时，对于房屋性质并不十分知晓。经法院询问，各方当事人均不申请对涉案房屋进行价值评估，亦未对房屋价值达成一致意见。
一审法院认为黄丽玲、苏铁军在尚未明晓房屋状况的情况下签订房屋买卖合同，构成缔约过失责任，因此要求其承担违约责任。两人不服，上诉至二审法院，认为赔偿唐鹏经济损失数额过高，没有评估，没有依据；唐鹏自身存在严重过错，不应由其承担全部违约责任。

三、法院判决
一审判决：
1、黄丽玲、苏铁军于本判决生效后十日内赔偿唐鹏经济损失七十三万元；
2、驳回唐鹏的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，唐鹏与黄丽玲、苏铁军之间关于涉案房屋的买卖协议，因为房屋性质问题导致无法过户而被解除。根据庭审查明的事实及现有证据，黄丽玲与研究院签订的选购腾退房屋协议中明确约定房屋5年之内不得上市出售，黄丽玲、苏铁军与唐鹏签订买卖协议时尚未取得该房屋产权，仍在对房屋性质并不十分清楚的情况下就将房屋出售给唐鹏，系违背诚实信用原则的行为，构成缔约过失责任。另，依据已生效的判决认定黄丽玲、苏铁军违反了当初的售房意愿，明确要求不再履行合同，造成合同被解除的后果，为此给唐鹏造成的因合同不能继续履行的损失包括订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失应由黄丽玲、苏铁军承担。但唐鹏在签订协议时对黄丽玲、苏铁军尚未取得涉案房屋产权的情况明知，作为购房人未尽到审慎之注意义务，亦应就此承担一定的合同不能继续履行的风险，故法院对于黄丽玲、苏铁军应承担的赔偿责任予以酌减。因唐鹏就其主张的损失未提供充分证据，法院根据双方合同约定及黄丽玲、苏铁军过错程度并结合涉案房屋在合同解除时的价值等因素，对赔偿具体数额予以酌情判定。
关于唐鹏主张的研究院应承担的赔偿责任，根据合同相对性原则，研究院不是唐鹏与黄丽玲、苏铁军所签订买卖协议的一方当事人，现无证据证明该买卖协议内容经研究院知晓并同意，或收取了以唐鹏名义交纳的购房款，故唐鹏要求研究院承担因该买卖协议解除造成的损失，缺乏事实及法律依据。对于唐鹏主张的研究院在出售国有资产及办理房产证过程中存在违规等情况，不属法院审查范围，如相关单位及人员涉及该情况，可向有关主管部门反映并查处。关于唐鹏主张的因进行诉讼所造成的损失，因无证据及法律依据，法院无法支持。