卖方迟延履行合同是否应解除

发布日期：2016-09-07 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起合同违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2013年6月13日，郝书建作为出卖人，张旭作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为东城区201号房屋；该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）；该房屋成交价为400万元，定金为10万元。
同日，甲乙双方与久居地产公司作为居间人即丙方签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》，《补充协议》约定：甲乙双方同意在2013年9月9日前办理过户手续；过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方留存2万元作为物业交割保证金；其他约定甲乙丙三方共同确认，甲方的现有房产权名称为郝楷林，郝楷林的法定继承人郝书建于2013年9月1日前将该房屋的权属继承变更到郝书建名下，并提供合法的新产权证；三方确认此合同自6月13日至8月1日均为有效。
郝书建于2013年6月16日至公证处就涉案房屋办理继承权公证，郝书建之父母郝楷林、张淑宁遗留的涉案房屋由郝书建继承。2013年6月22日，公证处出具公证书。后郝书建办理已购央产房上市出售登记申请表，2013年9月9日，房改办在京中央单位已购公房变更通知单，同意郝书建办理涉案房屋转移手续。2013年9月15日，张旭与郝书建见面，张旭提出可延长《补充协议》中约定的时间，前提是郝书建将房屋钥匙交付，以便其装修房屋。郝书建要求张旭支付购房首付款，双方未达成一致。2013年10月20日，张旭支付郝书建购房款320万元，11月15日支付郝书建购房款68万元，2013年10月20日，郝书建将涉案房屋钥匙、电卡、水卡、煤气卡交给第三人。
2013年10月21日，张旭取得涉案房屋的房屋所有权证。
二、法庭审理
张旭称双方同意于2013年9月9日前共同办理房屋所有权转移登记手续。然而，被告以央产房上市手续复杂为由，直至2013年9月8日才将央产房上市相关文件提交久居地产公司，导致房屋“权属转移手续”推迟至2013年10月20日完成，造成41天的滞后。因此要求判令被告支付原告违约金8万元并完成物业交割手续；案件受理费由被告承担。
被告称自从签订合同之后就一直在积极办理所有的手续，但是期间经过核定原产权人的住房面积、超标款数额、变更产权人名称，由郝楷林变更为郝书建、具体办事人员休假、国庆节长假、上传错误等才会有所贻误；其次，其曾在合同中坚持写下不可抗力引起的合同迟延履行不作为卖方违约的事项，但是中介公司与买方均不同意；还称在期限已过时，自己曾提出解除合同，但买方不同意，坚持要购买涉案房屋，且其后将孩子的户口转入涉案房屋，但不支付剩余的2万元余款；中介公司设计的合同是为“非央产房”设计的，而涉案房屋是央产房，因此是中介公司在订立合同时，没有尽到审慎义务；最后，其认为买卖双方在签订的买卖合同中并没有将办理产权转移的延期纳入违约责任条款，所以自己没有违约行为。因此反诉买方在自己完成交付房屋后不支付剩余购房款，应当承担违约责任。
买方辩称是因为物业交割需要三方到场才可进行的，但是因为卖方不到场无法完成物业交接才没有支付剩余房款。

三、法院判决
1、张旭与郝书建于二О一三年六月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。
2、张旭与郝书建于本判决生效之日起三日内在北京久居房地产经纪有限公司陪同下办理物业交割手续；同时张旭给付郝书建物业交割保证金二万元。
3、驳回张旭的其他诉讼请求。
4、驳回郝书建的其他反诉请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张旭与郝书建签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。本案中，涉案房屋的购房款已支付398万元，张旭取得涉案房屋的房屋所有权证，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容基本履行完毕，张旭要求郝书建继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，完成物业交割手续的主张，理由充分，法院应予以支持。张旭要求郝书建给付违约金的主张，根据本案查明的事实，郝书建未按合同约定时间办理权属转移登记手续，系因办理央产房上市出售手续较为繁琐，并非其主观故意所致，对张旭的该主张，法院无法予以支持。郝书建反诉要求张旭支付物业交割保证金的主张，有合同依据，法院应予以支持。郝书建要求张旭支付违约金的主张，因其交付房屋钥匙等手续时，张旭并未在场，物业交割未实际完成，对郝书建的该项主张，法院无法予以支持。

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