二手房买卖因房价上涨，卖房者毁约加价，购买者是否可以主张履行合同

发布日期：2016-10-17 作者：崔新江律师

一、案情简述
    周XXXX与黄XXXX的纠纷发生在合同履行期内。据周XXXX介绍，按照合同约定，他以370万元买下黄XXXX的房子，之后，他分两次支付了定金共计10万元，首付款70万元。但轮到黄XXXX协助办理银行贷款等手续时，黄XXXX却找出种种理由拒绝，并提出涨价，起初是10万，后来涨到了15万。周XXXX不同意，纠纷就这么产生了。周XXXX说，黄XXXX不仅毁约在先，还采取挂失的方式，重新补办产权证，将房子挂在网上出售。
    对于“毁约”一说，黄XXXX理由也很直白：被中介忽悠，房价卖低了。可合同都签了，就算房价再涨，也不能以“亏了”来涨价呀？对此，黄XXXX表示，“毁约”在先的并不是她，而是周XXXX。黄XXXX说，她提出涨价后，周XXXX不同意。但她并没有明确说不同意卖房，也没有正式提出解除合同。涨价只是双方协商的过程，不存在违约。在合同没有解除的情况下，应当继续履行合同义务，按照合同约定，周XXXX应支付定金15万，但只付了10万；应支付首付款110万，但仅给了80万。所以，周XXXX违约在先。
    庭审中，周XXXX强调，支付80万是因为黄XXXX突然涨价，且不同意办理贷款手续。基于黄XXXX违约，他才没有支付完首期房款，这并不构成违约。
    值得一提的是，即便对簿公堂，周XXXX仍愿意继续履行合同，且是全款支付，但双方并没能商量出个结果来。关于周XXXX提出的20万违约金的问题，黄XXXX表示，周XXXX未按约定支付房款，在其未明确表示解除合同的情况下，周XXXX不履行付款义务，违反合同约定，应当承担违约责任。周XXXX主张的20万元违约金，超出实际损失，请求法院予以减少。对此，周XXXX强调，20万元违约金是合同约定，不存在过高。作为本案第三方的中介也表示，因黄XXXX单方涨价行为导致合同未能履行下去，是黄XXXX的恶意行为，其应承担违约责任。
二、本案的争议焦点
    争议一：谁违约了？
法院认为，原告不存在违约行为，违约方系被告。
因为，根据双方合同约定，当事人无正当理由不履行合同或者毁约的，应当承担违约责任。原、被告均应全面履行合同义务，而被告在房屋买卖合同订立后，单方提出加价要求，在原告拒绝其加价要求后，被告明确表示拒绝履行合同，故被告不履行合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
    争议二：买卖可否继续？
    法院认为，2015年10月23日下午及此后一段时间，被告多次要求加价，并同意加价后继续履行合同，但原告不同意。虽然被告在应诉后退还原告70万，但此前原告已明确要求继续履行合同，且被告的退款行为并未得到原告同意，属其单方意思表示，不能以此认定双方就合同解除达成一致意见。综上，被告退还购房款的行为系在应诉后单方实施，该行为不足以导致合同履行的基础丧失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360万元，合同具备继续履行的条件，故双方的合同应继续履行。如被告不同意接受剩余房款，原告可直接提存至法院。
    争议三：20万违约金要不要付？
法院认为，根据双方合同约定，一方无正当理由不履行合同，应承担违约金20万元。如今，被告因原告不同意加价而拒绝履行合同，该行为有违诚信，应当承担合同约定的违约责任。
    由于被告不同意履行合同，原告付出较多的时间和精力与被告协商，在协商未果后，原告选择诉讼方式维护其合法权利，为此增加了履约成本。此外，由于被告拒绝履行合同，导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现，原告为履行合同，只能全额支付房款，付款方式的改变给原告造成了巨大的履约负担。故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
三、一审判决结果
    鼓楼法院经审理对此案作出一审宣判，判决如下：
    一、原告周XXXX与被告黄XXXX继续履行《房地产买卖中介合同》（原告于判决生效之日起三日内向被告支付剩余房款人民币360万元；被告在原告付款后五日内协助原告办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后五日内将房屋交付原告）。
    二、被告黄XXXX于判决生效之日起十日内一次性向原告周XXXX支付违约金20万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、律师说法
    在民事活动中，买卖双方订立的交易合同，只要不违反法律、法规的禁止性规定，且合同内容是双方真实意思表示，合同就具备了法律效力，双方都应自觉履行，这既是权利更是义务。
    合法订立的合同对买卖双方都具有约束力。而一旦一方为一己之利恶意违约，不仅法律不答应，而且必然要承担违法、违约所造成的代价。黄XXXX为多主张合同外的10万元而恶意违约，最终被法院判决其不仅要继续履行原合同，而且还倒贴20万元违约金，这个教训不可谓不深刻。
如果交了定金后卖方违约，购房者可以要求卖方双倍返还定金、支付违约金，或赔偿房价上涨给其造成的实际损失，三者择其一进行主张；如果双方已经办理了网签，买方可以要求卖方继续履行合同，办理过户手续，协商不成可以向法院起诉。
在此也提醒售卖方，买卖双方签订的合同具有法律效力，随意加价在法律上是得不到支持的。
    另外，作为卖方在违约前需理性衡量违约所要付出的成本：需按照合同约定支付违约金，如果购房者因违约造成的实际损失大于违约金，买方可以要求按照实际损失主张赔偿，包括其买房不成导致支出增加的损失。
    上述内容来源于摘自金陵晚报，法务之家综合金陵晚报、“房产法律顾问”公号编辑整理。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务