点评一起房屋连环买卖案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2001年2月22日，鲍勇与鲍雄签订了一份《协议》，双方约定，鲍雄替鲍勇偿还欠款两万八千元，鲍勇将房屋出售给鲍雄，以同等价值作价。鲍勇和其妻子苗梦芳作为出卖人、鲍雄作为买受人均在合同上签字。协议签订后，该房屋由鲍勇暂住，但是鲍勇无权转让、租借、出售。鲍勇将该房屋的房产证交给了鲍雄，但是没有办理房屋过户变更手续。鲍雄受让房屋后将该房屋出租。后鲍勇向鲍雄提出原价赎回该房屋，鲍雄表示同意。2005年10月26日，鲍勇向鲍雄支付了一万五千元。此后，鲍雄多次要求鲍勇支付剩余的款项，鲍勇都未能偿还。2010年3月初，鲍雄再次向鲍勇索要欠款，鲍勇明确表示无法偿还。鲍雄提出，在不还款，房屋将转售他人。2010年4月，鲍雄将该房屋以五万三千元的价格卖给王利康，双方签订了一份房屋买卖合同。因鲍雄在此之前已预收该房屋租金3000元，王利康扣除该款后实际付款50000元。2011年9月27日，鲍勇以房屋产权证丢失为由办理挂失并领取新证。2012年2月，鲍勇得知该房屋被出售后，即要求王利康返还房屋，王利康表示拒绝。鲍勇多次交涉无果，于2012年4月20日向法院起诉，请求依法判令鲍雄、王利康返还该房屋，并停止侵害，排除妨碍，赔偿毁坏财物损失2000元。
2012年10月11日，王利康与第三人薛尧签订一份房屋买卖合同，将该房屋以人民币10万元的价格出售给第三人薛尧，并随同房屋向第三人薛尧交付了房屋转让协议书。第三人薛尧购买该房屋后对其进行了修缮，居住使用至今，但未办理房屋所有权登记及土地使用权变更登记。
二、法院判决
一审判决
法院认为，鲍雄代鲍勇偿还债务，形成了债权债务关系，该《协议》是房屋价款抵偿债务的行为，具有房屋买卖合同的性质，买卖有效。因房屋所有权未经登记，不发生物权变动效力，但合同合法成立与房屋已经交付，鲍雄取得了相应的处分权利。鲍雄在未与鲍勇解除房屋买卖合同，并退回已付部分购房款的情况下，又将该房屋另售与王利康，属一房二卖，违约行为。王利康、第三人薛尧先后购买房屋的行为因未办理权属变更登记，依法均不构成善意取得，不发生物权变动效力，但并不因此影响鲍雄与王利康、王利康与第三人薛尧之间房屋买卖合同的法律效力，因此第三人薛尧对该房屋的占有合法。
因此，鲍勇对诉争房屋的所有权已丧失，其原物返还之诉不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告鲍勇的诉讼请求。
二审判决
一审判决后，鲍勇不服提出上诉，认为一审认定鲍雄对房屋具有处分权、鲍勇丧失房屋所有权错误；鲍雄与王利康之间存在恶意买卖。
二审法院认为，双方在二审中均未提供新的证据，且对一审认定的事实无异议，对一审认定的事实予以确认。
二审法院认为鲍勇和鲍雄签订《协议》的性质与一审法院所认定的相左，鲍雄对涉案房屋享有的是担保物权，也即在鲍勇不能履行债务时，鲍雄只能依法实现抵押权，而无权直接以诉争房屋抵偿债务或擅自处分诉争房屋。
故判决如下：
一、撤销一审判决；
二、第三人薛尧向鲍勇返还涉诉房屋，限本判决生效后30日内履行完毕。
三、律师点评
通过分析案情，可以总结出，本案争议的焦点问题是：鲍雄是否有权处分涉案房屋；王利康、第三人薛尧先后购买房屋的行为是否存在善意取得；鲍雄、王利康及第三人薛尧是否应当向鲍勇返还房屋。
鲍雄代鲍勇偿还债务，鲍勇与鲍雄签订协议，明确约定“鲍勇平房一院，从即日起售给鲍雄，作价人民币28000元，从即日起，由鲍雄自行处理”，且鲍雄作为购买人、鲍勇及其妻苗梦芳作为出售人签名认可，具有房屋买卖合同的性质，虽未办理物权登记，但不影响合同效力。后鲍勇提出偿还债务后赎回房屋，鲍雄亦表示同意，并于2005年10月26日以抵押款名义收取鲍勇现金15000元，双方虽然对其余欠款13000元的支付日期未作约定，但应当认定二人达成合意解除原房屋买卖合同，同时重新订立担保合同，应认定为鲍勇将房屋抵押给鲍雄作为还款保证，继续由鲍雄管理、使用。一审将此认定为是鲍雄与鲍勇之间的买卖行为不当，应予纠正。
此时，鲍雄对涉案房屋享有的是担保物权，也即在鲍勇不能履行债务时，鲍雄只能依法实现抵押权，而无权直接以诉争房屋抵偿债务或擅自处分诉争房屋，故鲍雄将涉案房屋售予王利康房屋买卖行为系鲍雄无权处分；王利康、第三人薛尧先后购买涉案房屋，因未办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，均不构成善意取得。本案诉争房屋连环买卖过程中均未发生物权变动，涉案房屋的所有权人仍是鲍勇，物权具有排他的效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回”的规定，鲍勇有权主张返还原物，因该房屋现实际由第三人薛尧占有，故应由第三人薛尧向鲍勇返还。
第三人薛尧与王利康、王利康与鲍雄之间因房屋买卖合同而产生的法律关系是债权债务关系，可依据买卖合同行使债权请求权，因在本案中未提出相关请求，可另行主张。