房产律师点评一件房屋表见代理案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2011年10月，庄云燕诉至原审法院称：2009年7月4日，庄云燕与案外人大德公司签订《定金收付书》，约定购买由顺天公司开发并销售的两套房屋并交纳四万元定金。在合同约定的期限内，大德公司未能促成庄云燕与顺天公司签订房屋买卖合同。因此，2009年10月20日，庄云燕2009年10月20日向法院提起诉讼。2010年6月18日，法院裁定驳回起诉。
2009年10月10日，经与大德公司的员工冯涛联系后，庄云燕与顺天公司下属的经纪公司即盛世公司员工马林代表顺天公司商谈房屋买卖事宜。同时，庄云燕通过马林向盛世公司交纳购房定金六万元。2009年10月28日，庄云燕与马林签署了承诺书（马林留下的身份证号码是虚假的），并留下冯涛的证件号码作为担保。之后，庄云燕多次联系马林，均因各种原因导致合同没有签订。庄云燕向法院提起诉讼要求法院判令盛世公司协助庄云燕与顺天公司签订房屋买卖合同。
二、法院判决
庄云燕认为，有理由相信盛世公司、冯涛有权代理出售顺天公司的房屋，其行为符合我国合同法规定的表见代理的法律构成要件，应视为顺天公司对合同的追认。
盛世未出庭答辩，顺天公司在法庭上答辩称，该公司与庄云燕没有签订过任何形式的购房合同，也未收取过庄云燕的定金。故不同意庄云燕的诉讼请求。
法院判决，驳回庄云燕的诉讼请求。
判决后，庄云燕不服，持原诉理由向本院提起上诉，并认为原判适用法律错误，判定的基本事实缺乏证据证明，故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
二审法院审理后认为，原判处理结果正确，庄云燕的上诉请求，依据不足，本院不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
房产律师认为，根据查明的事实，庄云燕为购买顺天公司开发的房屋，向盛世公司支付定金人民币60000元。庄云燕主张盛世公司代理顺天公司对外出售房屋，但其未提供证据予以证明。而且，庄云燕没有证据证明顺天公司已收取庄云燕的定金，亦没有证据证明就该房屋买卖事宜在双方之间形成事实上的定金合同关系。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案盛世公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。故庄云燕现要求盛世公司协助庄云燕与顺天公司签订房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
我国民事法律范畴内的表见代理源于《合同法》第四十九条的规定，系指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。庄云燕于本案中基于表见代理提起诉讼，其诉讼请求成立的前提即本案事实应符合上述构成要件，故庄云燕应对以下事实承担举证责任：一、行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，而该"相信或认为"的产生具备客观合理性。对此，我认为应当作如下分析：首先，根据庄云燕自述的事实，冯涛是大德公司员工，而庄云燕与大德公司签订的《定金收付书》明确载明大德公司系居间方，在此情况下，庄云燕主张其有理由相信冯涛具有代顺天公司出售房屋的代理权，显依据不足；其次，根据本案现已查明的事实，无法证明盛世公司在与庄云燕接洽过程中曾向庄云燕出具过任何形式的书面授权文件，从而使庄云燕产生误信，仅凭庄云燕提供的现有证据，尚难以证明其所持盛世公司构成表见代理理由。
需要指出的是，根据法院调取的公安机关询问笔录，确有马林等相关人员陈述盛世公司与顺天公司之间存在利害关系的记载，但该证据尚须结合其他证据相互佐证，方能达到足够充分的证明力，更为重要的是，该证据显示的法律关系与庄云燕于本案中诉讼请求所基于的法律关系，即表见代理的法律关系并不相符，在此情况下，使法院难以直接处理。
另外，庄云燕于本案中明确的诉讼请求，系要求盛世公司协助其与顺天公司签订房屋买卖合同，该请求本身亦与其基于的诉讼理由相悖，即如果表见代理成立，则行为人所实施的行为直接对被代理人发生拘束力，相对人应直接要求被代理人履行义务，并无要求行为人协助与被代理人签订合同的必要，同时，即使合同的部分内容不能确定（除当事人名称或者姓名、标的和数量以外的内容），亦属请求人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定的范畴，而非迳行起诉要求签订合同。结合上述分析，庄云燕主张的表见代理关系不成立，其据此提出的诉讼请求本身亦有不妥，在此情况下，法院对其诉讼请求不予支持是正确的。