房改房使用权转让纠纷

发布日期：2016-11-19 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房改房使用权纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
1、原告观点：刘梅诉称其与李红芳于2009年签订房屋买卖协议书，约定由其购买李红芳名下的一套房产，房屋总价款为60万元。后其依约履行了自己的义务，一次性支付全部购房款，为了促进该笔买卖还曾提李红芳垫付了113000元的购房款。但是李红芳在取得房屋所有权证之后拒绝为其协助其办理过户，因此诉至法院，维护自己的合法权益。
2、被告观点：李红芳答辩并反诉称其与刘梅签订的房屋买卖协议未经产权机关同意，违反了国家法律及行政法规规定，属于无效合同；同时称刘梅只是替其垫付了5万元的购房款，反诉请求刘梅腾退房屋，返还其65万元购房款。
3、刘梅针对反诉答辩称：双方签订的协议是一个附条件的协议，是在李红芳取得涉案房屋的房产证之后协助其过户，现在李红芳已经取得涉案房屋的房产证，应当按照合同约定协助其过户。房屋买卖协议真实有效，双方应当按照合同约定履行。

二、法院查明
李红芳与张晓庆原系夫妻关系，二人于1987年3月17日登记结婚，于2013年9月7日离婚。
2009年1月6日，李红芳（甲方、卖方）与刘梅（乙方、买方）、陈青（见证方）签订《买卖协议书》，约定：李红芳将涉案房屋卖给刘梅，北京市公有住宅租赁合同为《京望实房兴字第12号》，《房屋管理类别：开发总》；该房屋属于公房性质，因此只有使用权，李红芳将该房屋的使用权以60万元的价格一次性付清，北京公有住宅合同原件由刘梅保管，等待产权变更，期间产生的一切费用由刘梅承担，但是在双方办理产权的过程中，李红芳应当配合过户，不可以推迟或者找其他理由借故拖延，如果因为产权单位不能办理产权变更手续，李红芳同意刘梅在此永久居住，刘梅不能因为产权无法变更而要求退房；双方商定刘梅子啊2009年1月14日付清全款，逾期三天没有付清全款的视为刘梅违约，李红芳有权在网上继续出售该涉案房屋，定金不再退还给刘梅；如果李红芳违约，不出卖房屋或者将房屋出卖给第三人，李红芳应当双倍返还定金，谁违约谁承担信息费、中介费；产权变更结束之前，李洪芳不得以任何理由收房，双方不准反悔；刘梅交齐全款后一个月内，李红芳应当将房屋交还给刘梅，并收取物业费、清洁费等，李红芳出具收据。当日，刘梅向李红芳支付了5000元的购房定金。2009年1月10日，刘梅支付剩余价款。
2010年8月6日，李红芳、张晓庆向刘梅出具一份材料，该材料系手写，内容主要是两人收到刘梅给付的工龄款5万元，张晓庆同意出卖涉案房屋。刘梅表示，上述工龄款5万元是李红芳向单位支付的购买涉案房屋的钱，刘梅垫付的。李红芳表示该工龄款系刘梅自愿向其交付，属于购房款，不是垫付款。
刘梅为证明其代替李红芳垫资购买涉案房屋，提交银行转款单据复印件，其中付款人是李红芳，付款金额是63000元，收款方是涉案房屋的原产权单位，李红芳对于该证据的真实性予以认可，但是不认可刘梅的证明目的。
经查，刘梅具备在京购买资格，其提交了购房核验查询结果，上面载明刘梅为申请人，离异，北京户籍，名下没有房产，结果为初步通过核验。
庭审中，李红芳提交共有住宅租赁合同的复印件，欲证明涉案房屋是承租公房，根据《城市房地产管理法》《北京市房地产管理局关于启用<北京市共有住宅租赁合同>的通知》、《北京市人民政府关于修改<北京市人民政府关于城市共有房屋管理的若干规定>部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均禁止私自买卖公房。刘梅不认可上述证据的真实性和证明目的。
经查，涉案房屋的所有权证书于2012年7月5日填发，登记的所有权人为李红芳，房屋性质为房改房（成本价）。

三、法院判决
1、李红芳于本判决生效之日起七日内协助刘梅办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至刘梅名下。
2、驳回刘梅的其他诉讼请求。
3、驳回李红芳的反诉请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中，李红芳以双方私自转让承租公房，违反法律、行政法规的规定为由，主张《买卖协议书》无效。但其提及的《北京市房地产管理局关于启用﹤北京市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《北京市人民政府关于修改﹤北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定﹥部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均不属于法律、行政法规，而在《中华人民共和国城市房地产管理法》中虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能据此否定双方《买卖协议书》的效力。
《买卖协议书》系刘梅与李红芳的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。李红芳认为《买卖协议书》中的“产权”应理解为使用权，但协议书中已存在“使用权”的表述，若“产权”的意思为使用权，则完全可以用“使用权”表述，没有必要采用“产权”这一词汇加以区分，故无论从词语的通常解释，还是出于对协议书上下文的内容理解，“产权”均应解释为所有权。现刘梅已按约定付清了购房款，涉案房屋亦取得了所有权证书，李红芳作为房屋所有权人，应当履行出卖人的义务，为刘梅办理所有权转移登记手续。根据已经查明的事实，刘梅具备北京市购房资格，李红芳出卖房屋时也经过了当时配偶张晓庆的同意，《买卖协议书》的履行不存在任何障碍，故对于刘梅要求李红芳将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。但根据现有证据，尚不足以证明刘梅所述的为李红芳垫付了113000元款项的情况，且根据《买卖协议书》的约定，房屋所有权变更过程中的一切费用均由刘梅承担，即便如刘梅所述其为李红芳垫付了购买公房时的相关款项，则该款项也应视为所有权变更过程中应当由刘梅支付的费用，故对于刘梅要求李红芳返还款项的诉讼请求，法院不予支持。

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