出卖人违反合同约定拒不过户

发布日期：2016-12-05 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起违约不过户案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2009年6月15日，刘坤峰、周锡签订《存量房屋买卖合同》，约定刘坤峰以总价格112万元购买周锡的房屋。自合同签订之日起90天内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2009年6月15日，刘坤峰向周锡支付定金贰万元。若双方任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需要赔付守约方相当于出售价格10%的违约金。”
　　该房屋目前为抵押状态，抵押权人为银行。为了解除房屋上的抵押刘坤峰与银行、B公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，约定刘坤峰向银行借款八十一万元，，刘坤峰指定将该款项汇入B公司在华夏银行平安支行开设的账户中，由B公司对该810000元的资金进行监管。
　　2009年7月31日，刘坤峰支付B公司首付款290000元。2009年8月4日，银行将刘坤峰的借款810000元汇入刘坤峰指定的B公司在该银行的账户。2009年9月9日，周锡要求刘坤峰在2009年9月14日将首付款580000元汇入周锡指定的账户，逾期则视为解除双方的合同。刘坤峰收到该通知后，未向周锡支付580000元的首付款。
　　刘坤峰称未向周锡支付首付款的原因是周锡擅自违约，未能按合同的相关约定履行，不配合将房产证原件及其他需要办理解抵押手续的原件交付给B公司，导致刘坤峰无法办理涉案房屋的产权过户登记手续。
　　现刘坤峰诉至法院，请求判决：1、继续履行合同，周锡协助刘坤峰解除涉案房产抵押登记；2、继续履行合同，周锡协助刘坤峰将涉案房屋产权转移登记到刘坤峰的名下；3、周锡支付刘坤峰112000元违约金；4、周锡按日560元的标准支付刘坤峰自2009年9月16日至实际取得房产证之日止的违约金；
　　二、法院判决
　　法院审理后作出判决：1、刘坤峰与周锡继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，周锡于本判决生效后十五日内协助刘坤峰将房屋过户到刘坤峰名下，刘坤峰于过户当日替周锡向银行支付剩余的贷款、利息及其他费用，具体数额由中国银行股份有限公司北京丰台支行根据周锡的还款情况确定；2、周锡于本判决生效后十五日内支付刘坤峰违约金十一万二千元；3、驳回刘坤峰的其他诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
　　本案中，刘坤峰与周锡签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，故该合同属于合法有效的合同。刘坤峰和周锡应当按照合同的约定履行各自的义务。刘坤峰已经将20000元的定金支付给周锡，开将剩余的1100000元购房款全部汇入双方认可的资金监管公司的账户中，故应当认定刘坤峰已经履行了合同的主要义务，周锡不能以刘坤峰在过户前未向其支付580000元的首付款为由要求解除合同,且刘坤峰并不存在违约行为。
关于刘坤峰要求周锡继续履行合同，协助解除涉案房屋抵押登记手续的诉讼请求，法院认为，双方在《存量房屋买卖合同》中并未就此作出约定，故刘坤峰的该项诉讼请求没有事实依据。
关于刘坤峰要求周锡协助办理产权过户手续的诉讼请求，我认为，刘坤峰、周锡双方在买卖合同中明确约定涉案房屋应当在买卖合同签订后九十日内办理过户，刘坤峰起诉时已经符合过户的合同约定的过户条件，故刘坤峰的该项诉讼请求具有合同和法律依据，法院予以支持。
通过查明的事实，周锡以刘坤峰未在房屋过户前支付580000元的首付款为由，拒绝协助刘坤峰办理过户手续，周锡存在违约行为，故刘坤峰要求周锡按照补充协议约定支付112000元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据。
　　关于刘坤峰要求周锡按日560元的标准支付违约金的诉讼请求，法院认为，因双方在《存量房屋买卖合同》中仅就房屋的逾期实体交付达成了每日万分之五违约金的约定，但合同中并未约定房屋实体交付的时间，故刘坤峰主张该项违约金没有事实依据。

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