点评一起经济适用房卖案件

发布日期：2017-02-07 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2008年11月19日张良辰与A公司签订《商品房现房买卖合同》（经济适用房），约定张良辰以189779元的价格购买涉案房屋一套，该房屋为经济适用住房；2009年5月6日张良辰取得涉案房屋的产权；2009年10月5日，张良辰收到齐飞交纳的购房定金1万元，同月7日张良辰与齐飞签订《补充协议》一份，该协议约定，作为出卖人的甲方张良辰与作为买受人的乙方齐飞根据相关法律法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），对合同相关内容做出必要补充，特此商定：房屋总价款为43万元；甲方在取得房屋产权证之日起满五年后2014年7月1日内，配合乙方提供资料及买卖过户等相关手续；双方同意最迟在2014年8月1日之前办理完过户手续。
　　同年11月9日，张良辰收到齐飞交纳的涉案房屋房款40万元，张良辰为齐飞出具收条一张；鉴于交易房屋为经济适用房，暂时无法办理产权过户手续，为确保房屋买卖合同的履行，同日，在房屋中介公司的参与下，双方另行签写一份抵押（借款）合同，并办理了房屋抵押登记手续。
　　2013年张良辰持《抵押（借款）合同》复印件来法院起诉，要求解除《抵押（借款）合同》和办理上述房屋解除抵押登记手续，法院以张良辰主张双方系借款关系证据不足，驳回了张良辰的诉讼请求。
　　现原告认为根据相关规定，原、被告签订的房屋买卖合同无效，故起诉要求确认与被告订立的房屋买卖协议无效。
　　二、法院审理
　　被告辩称：原、被告间确为房屋买卖合同关系，并非借贷关系，虽然涉案房屋系经济适用房，但相关规定并没有禁止经济适用房的买卖，只是规定在必须在满5年之后并补交相应的土地收益金方可按照市场价格上市出售，对此情况原、被告双方都是明知的，所以在合同中约定了满5年之后再办理过户，目前截至2014年8月1日涉案房屋已经满5年期限；另外原告存在恶意违约，因为其在和被告订立合同后，又将涉案房屋与第三人闫兴勤签订了房屋买卖合同，并且已经交付给第三人使用多年；综上不同意原告的诉讼请求。
　　庭审中，张良辰与齐飞均确认双方就涉案房屋订立房屋买卖合同关系，而非借贷合同关系；经法院释明，齐飞坚持双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，要求按照约定交付房屋，如果张良辰不按照约定履行，要求其退还房款并支付违约赔偿金共计120万元。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、原告张良辰与被告齐飞就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。
　　2、原告张良辰于本判决生效后十五日内返还被告齐飞购房款四十一万元。
　　四、律师点评
律师认为，根据现有证据原、被告就涉案房屋订立房屋买卖合同关系，因所涉房屋系经济适用房屋，且该经济适用房的原购房合同签订时间在2008年4月11日之后，故原告要求确认其与被告订立的房屋买卖合同无效的主张合法有据；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因原告没有向被告交付房屋，无需被告返还，而被告给付的41万元房款，原告应予返还；对于损失赔偿，被告表示不在本案主张，故法院对此不予判决也是合情合理的。

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