商铺认购书 是否有效

李某某诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司商铺买卖合同纠纷一案律师代理词

依据相关法律规定，上海光明律师事务所接受原告李某某的委托，指派本所刘大卫律师就李某某诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司房屋（商铺）买卖合同纠纷一案的代理人参加诉讼（案号：（2016）黑0113民初5622（5623）号）。现综合本案案情，代理人认为因被告的违约行为，导致原告损失，现依法提出解除双方签订的关于曼哈顿新世界购物广场《认购书》（编号：2014xs12073；2014xs12078），法院应予支持。
一、关于本诉部分依法解除双方签订的合同，并赔偿损失，理由如下：
第一，被告与原告签订的两份《认购书》系商品房（商铺）买卖合同，原告购买的是商铺产权。因被告原因导致无法办理该商铺的产权（被告代理人在法庭上予以承认），原告要求解除该认购书，退还已收取的商铺价款应得到法院的支持。
原被告签订的《认购书》中明确表明所购买的是商铺的产权，且对认购的商铺的面积、单价、总金额、首付款金额以及尾款以贷款的方式支付均作了约定；并在《认购书》中关于约定条款栏目第一条明确约定为自愿缴纳定金并选定购买上述商铺；第二条约定认购方（原告）选定商铺的销售价格按本《认购书》约定价格计算。。。。。。。；由此，从该认购书内容均体现原被告签订的系商铺的产权买卖合同关系，而非商铺买断经营使用权合同纠纷。
根据《合同法》的有关规定，认购书的内容满足了合同的基本要素，则该认购书具有合同的效力，双方均得遵守全面履约。本案中的《认购书》满足了法律的规定。同时，对于该《认购书》部分条款有不同理解的，根据《合同法》第41条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。由此，该认购书系被告提供的格式合同且属格式条款，因该《认购书》系被告提供，所以，对该格式条款有两种以上解释的，则应当作出不利于被告一方的解释。即本《认购书》应认定为商铺产权买卖关系，而非商铺买断经营使用权买卖关系。
第二，类似案件案外人徐晶诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司商铺买卖合同纠纷案，与本案系同一事实、同一理由，双方签订的也是《认购书》。贵院于2015年10月24日作出判决（案号：（2015）双商初字第1730号）支持案外人徐晶的诉请，认定为商品房（商铺）买卖合同纠纷，且经黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出终审（案号：（2016）黑01民终7号）维持了一审判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，本案认定的事实已被人民法院发生法律效力的裁判所确认，可以直接作为证据使用而无需举证证明了。由此，本案系商品房（商铺）买卖合同纠纷，法院应依法予以支持原告的诉请。
第三，依据合同法第94条第4款的规定，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，即被告出售的商铺无法办理产权登记，导致原告购买商铺的目的不能实现。而原告购买本案系争商铺主要实现两个目的：第一是对商铺进行管理经营使用收益的目的；第二是将所购买的商铺的产权登记在原告名下，因商铺系不动产，根据《物权法》关于不动产采取公示原则即物权变动必须以一定的方式向外界公示，这样才有物权变动的效力。通常不动产以登记为公示方式。而本案中，被告出售的商铺是无法办理产权，及无法将商品所有权登记在原告名下。由此，原告购买系争商铺的目的不能实现，应依法解除本合同，并赔偿原告的损失。
第四，根据原被告签订的商铺买卖认购书约定商铺余款通过按揭贷款的方式支付。因被告的原因使得系争商铺的产权证无法办理，无法以商铺产权作为按揭抵押贷款获得批准支付尾款。使得本合同无法继续履行下去，这是被告的原因造成的，该责任应由被告承担。虽然被告在法庭上声称，现在可以办理贷款，但要提醒法庭注意，根据原告了解得知，该贷款获得不是以所购买的商铺的产权作按揭抵押贷款，而是以原告其他个人财产、资信为条件向银行申请贷款，所以这不符合双方合同的约定的贷款方式。由此，原告提出解除本合同，应予以支持。
第五，通过庭审原告举证证明，原告购买的系争商铺在2016年9月12日前已经由被告公司收回，且被告公司两员工在公安机关的笔录明确陈述将原告购买的系争商铺封了（实为收回）。已不再让原告对系争商铺行使任何权利，而且该商铺已经由被告拆除，由此，该合同也无法继续履行，应予以解除，并赔偿原告损失。
第六，原告认为被告提供的建设工程竣工验收备案证书（2015年12月17日颁发）及预售许可证（2015年6月25日）是虚构的，缺乏客观性，证据的三性不能满足，不能作为本案的定案依据。同时，该商场至今也未获得消防验收合格，存在严重的消防隐患，且原告的生命财产安全得不到保障。而且本案中被告提交五证不全，违反了法律的规定，由此，原告要求解除合同应得到法律的支持。
本代理人于2015年8月7日在本院代理案外人徐晶诉被告出售商铺一案时（案号：（2015）双商初字第1730号），开庭时间为2015年10月22日，被告在庭审中明确表示未取得预售许可证（可核查该案卷宗材料佐证），而本案中被告提供的预售许可证获得时间为2015年6月25日，与前个案件中的陈述相矛盾。
从预售许可证内容来看，代理人认为，被告出售给原告的商铺不包含在预售许可证可预售的22套5230.65平米内，而且被告代理人在法庭上也未能讲清楚关于“套”的确切指向。由此，原告认为被告在本案中提供的预售许可证形式上真实的，但内容上是虚假的，法院应不予采信该证据。同样，对于竣工验收证明，在徐晶案件一审、二审中被告仅有一份建设工程竣工规划核实确认书，并没有取得工程竣工验收证明。由此，原告认为被告提供的两份证据不真实，不能作为本案的定案依据，应予排除。
根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。而本案中，被告将该商场投入使用时并未取得竣工验收许可证，该行为已经违反了法律的强制性规定。在此期间，原告多次找被告及双城区政府有关部门协调解决此事，并要求解除合同退还已支付商铺价款，或者要求办理系争商铺的产权。但被告总以各种理由搪塞原告，虽调解失败。但被告多次在公开场所承认原被告签订的是商铺买卖合同，且承诺办理商铺产权证，同时被告以向政府承诺办理商铺产权。被告从签订合同起至取得竣工验收合格证期间违约行为状态一直持续，即交付给原告的商铺系非法建筑物，不能正常使用，所以，原告要求解除本合同不仅有事实依据，同时也有法律依据。
第七，被告从一开始就以欺骗的手段诱使原告签订本合同，被告在出售该商铺时的口号是一代投资，三代收益，实际上这是虚假宣传，而且宣传购买该系争商铺有六大优势，但现实状况一个都没实现，由此可见，被告在出售该商铺时采取欺诈的方式。同时，也体现了被告严重违背了诚实信用原则。
二，关于反诉部分，原告（反诉被告）认为不承担任何责任。
根据原告被告签订的《认购书》上的约定，剩余商铺价款以按揭贷款方式支付，因被告出售的商铺无法办理产证，导致按揭贷款迟迟办理不下来，而现在是根本无法以商铺产权作为抵押进行贷款。由此，原告认为，被告反诉理由不成立，不应得到法院的支持，并驳回其起诉。
综上，以上意见仅法院参考，请求法院依法支持原告诉讼请求，并驳回被告的反诉诉请。
此致
哈尔滨某区人民法院
委托代理人：刘大卫
上海市光明律事务所律师
2017年3月23日