北京东城房产律师解析解除商品房买卖合同案件

发布日期：2017-05-02 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告王子然诉称，原告于2005年4月购买甜甜投资公司和盛品快速汽车服务有限公司共同成立的世纪甜甜房地产公司在南里大街商业用房一处，2005年10月交付使用并实际占有，同年10月进行了备案登记。2010年9月北京市西城区人民法院因开发商债权纠纷对该房进行了整体冻结。2011年8月将标的物强制拍卖。因标的物转移，致使合同目的无法实现。涉案房屋的土地使用权是被告甜甜投资公司的，被告世纪甜甜房地产公司无资产，是甜甜投资公司的运作平台。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的商品房买卖合同；返还首付款及其他买房花费的各种费用。

二、被告辩称
被告世纪甜甜房地产公司辩称，我公司同意与原告解除商品房买卖合同；同意退还原告首付款，但是要扣除公司年垫付的贷款；另贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息应当由原告自行负担。

被告甜甜投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。其与原告没有合同关系，原告要求公司承担合同责任没有法律依据。世纪甜甜房地产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪甜甜房地产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为承担独立的法律责任。我公司从未参与世纪甜甜房地产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

三、审理查明
经审理查明，2005年4月，原告王子然与被告世纪甜甜房地产公司签订商品房买卖合同，原告购买被告世纪甜甜开发的位于西城区南里大街的房屋用以商业经营。合同签订后，原告向被告世纪甜甜房地产公司支付了购房首付款及其他办理房产费用。对于原告王子然所述公共维修基金未提供已支付的证据，交房确认书未记载已付房屋维修基金。原告所述利息计算凭证费，未提供证据证明为贷款产生的相关费用。2005年10月，被告世纪甜甜房地产公司向原告交付了涉案房屋。后因被告公司的原因，原告未能取得房屋的所有权证书。被告世纪甜甜房地产公司同意解除与原告签订的商品房买卖合同，同意退还原告购房款；对原告主张的其他费用以并非由其收取为由不同意支付。被告世纪甜甜房地产公司对其主张的垫付的贷款，提供了广发银行的转账凭证。原告王子然称其贷款已于2007年1月结清并出具了广发银行个人贷款结清证明。并且主张与市场签有商铺托管协议，此款应当是给其的房租。关于原告王子然主张被告甜甜投资公司承担责任，其没有证据证明被告甜甜投资公司参与了原告王子然与被告世纪甜甜房地产公司就涉案房屋进行的买卖。

四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理后判决如下
(1)、解除原告王子然与被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。
(2)、被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司退还原告王子然购房款。
(3)、被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司赔偿原告王子然银行贷款利息、抵押保险费、公证费及抵押登记费。

五、北京东城房产律师靳双权点评
本案争议焦点：商品房合同解除生效要件，合同解除只要当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、本案中，合同履行过程中，因被告世纪甜甜房地产公司的原因，致使包括原告房屋法院拍卖，致使原告的购房目的不能实现。原告主张解除合同，被告同意解除。2、对于原告王子然主张的各项请求，被告均同意退还的，对于被告要求扣除其垫付的贷款，原告认为该笔款已经超过了诉讼时效。对此，因原告未及时偿还贷款，银行从被告的担保账户内扣除作为原告王子然向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在原告王子然向被告支付的购房款中，但被告现在要求将其垫付的贷款扣除，确已超过诉讼时效。3、对原告主张的抵押保险费、公证费及抵押登记费、贷款利息在，本案中商品房买卖合同的解除是因被告的自身原因导致了目的不能实现，原告对此不承担责任，因购买涉案房屋所产生的损失应当由被告赔偿。但原告王子然主张的利息元中含逾期贷款利息，是原告未及时向银行偿还贷款所产生，应当由原告自行承担。4、对于原告王子然主张的公共维修基金，未提供已支付的证据，无法获得支持。5、对于原告王子然主张被告甜甜投资公司承担责任，因商品房买卖合同签订的主体为原告王子然与被告世纪甜甜房地产公司，被告世纪甜甜房地产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。甜甜投资公司并非商品房买卖合同签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为，根据合同相对性原则，原告王子然与被告甜甜投资公司之间不存在买卖合同关系。据此，原告王子然要求被告甜甜投资公司承担责任的诉讼请求没有事实及法律依据，不能获得支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

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