购买拆迁回购房时不具备过户条件的，买方如何保障合法权益？

发布日期：2017-05-18 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告（反诉被告）王力诉称，2008年，原被告双方就买卖海淀区华南小区301号房屋达成一致，并与中介方我爱我家地产公司三方共同签订了二手房购房合同。三方在二手房购房合同中明确，自涉案房屋交付之日起算，原被告有义务互相配合办理涉案房屋过户事宜，原告有权在90日内取得涉案房屋权属证明，否则原告有权继续所有涉案房屋并且每日可向被告主张已支付房款万分之五违约金。原告依约支付房款并完成房屋交付后，被告却临时反悔拒绝履行过户义务，现诉讼请求如下：1、要求被告继续履行原被告之间的二手房买卖合同，履行过户义务；2、被告依照合同约定支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称
被告（反诉原告）谢阳辩称，1、原告至今尚未付清购房款。2、由于涉案房屋系拆迁回购房，在原被告签署购房合同时，涉案房屋尚不具备办理产权证的条件，其一手房产权证在签订前述合同的5年后才完成办理，对于此事原告一直都知晓，因存在不可抗力因素，所以我并不存在违约行为。3、涉案房屋因政策变化导致交易时税款增收，由于购房合同中不能预料政策变化，对于该笔税款由谁负担的问题并未约定，故原被告双方产生争议，原告拒绝承担该笔税费，而被告又无力承担，这属于不可抗力，我不存在任何违约行为，原告无权主张违约金，若法院认定被告违约，请求法院依法降低违约金。4、我提出反诉：1解除原被告双方签订的二手房买卖合同及补充协议；2、我退回原告已支付房款，原告腾房；3。反诉费用由原告负担。

三、原告（反诉被告）辩称
原告（反诉被告）反诉辩称，1、不同意被告的全部反诉请求。2、关于被告提出的税费问题，原被告双方并未因谁来负担而产生分歧，我曾多次明确向其表示可以负担该笔税费。3、在购房合同履行过程中，完全不存在任何不可抗力，完全是被告在恶意拖延。

四、审理查明
经审理查明，1、涉案房屋自交付给原告后，一直系原告居住。2、原告向本院提交了原被告之间就房屋过户问题协商的录音，主张被告恶意涨价，在涉案房屋已经具备过户条件时仍拒绝过户。被告不认可原告所述。3、原告同意于过户时支付房屋尾款。

五、北京市海淀区人民法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
（1）被告协助原告办理涉案房屋过户手续。
（2）原告给付被告购房款十万元。
（3）被告向原告给付违约金五十万元。
（4）驳回原告其他诉讼请求。
（5）驳回被告全部反诉请求。

六、律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告与中介公司所订立的二手房买卖合同及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，其内容及形式上不存在任何法定的无效或可撤销可变更情形，故应当认定为合法生效的合同，各方当事人应当依约履行义务。原告按照购房合同的约定履行了支付房款义务，其未支付全部房款也系遵守合同约定，待涉案房屋过户当日支付剩余房款，因此原告不存在任何违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告行使了收取房款的权利，履行了交付房屋的义务，由于涉案房屋系拆迁回购房当时不具备过户条件，故被告未能按照合同约定期限为原告办理过户手续属于不可抗力，原告对此事知晓，至此时，被告不存在违约行为。购房合同签订五年后，涉案房屋取得产权证，具备过户条件后，不可抗力消除，被告负有协助原告办理涉案房屋过户手续的合同义务，其在无正当理由的情况下故意拖延不履行的行为已经构成违约。关于被告提出的双方对涉案房屋交易产生的个人所得税由谁支付的争议问题，首先，原告明确表示其自愿承担；其次，根据当事人提交的证据文件及法院的调查取证，涉案房屋初始登记时间在2010年下半年，被告申请时间为2013年，而二手房个人所得征税的相关政策出台系在2013年，从初始登记到政策出台之前，被告有充足的时间完成过户手续，综合前述种种事实，被告对该争议的主张法院无理由采信，亦不能作为其违约行为的抗辩理由，更不是解除购房合同的法定事由。本案涉案合同履行过程中，被告存在违约行为，且合同履行的条件已经具备，原告要求继续履行合同的主张理应得到法院的支持。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，原告自始即知道涉案房屋的性质及产权过户的限制，故对于未按照约定期限办理过户手续并未被告之过错，不可抗力消除的期间应当认定为自涉案房屋初始登记开始至涉案房屋同一小区中第一批取得产权证，法院应当综合考虑每个业主的个体差异、具体情况，酌情定夺不可抗力因素消除的时间，涉案房屋已经具备继续履行合同的条件后被告仍然拖延过户长达两年之久，已然超过合理期间，构成违约，应当依照合同约定承担违约金。
综上所述，法院的判决是正确的。

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