要求确认变更承租人租赁合同无效纠纷案件

发布日期：2018-01-04 作者：靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年4月，黄飞鸿诉称：1992年，北京塑料制品厂将8号院房屋2间分配给我，我成为房屋的承租人。后我爱人张楠将房屋借给朋友李佳，李佳又将房屋借给其表弟王波使用至今。2012年12月，因我的孙子上学需要使用房屋，张楠要求李佳返还房屋时，被告知房屋承租人已变更为王波的妻子刘茵。
　　2014年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心书面答复我称，房屋原承租人为黄飞鸿，黄飞鸿于1994年9月向北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心(以下简称交道口分中心)提出书面申请，将房屋承租人变更为刘茵，该单位于1994年9月为其办理更名手续，现房屋由刘茵承租。但我从未提出变更承租人申请，与刘茵也不相识，交道口分中心在审查变更承租人申请时没有尽到审查义务。在原承租人不知情的情况下，交道口分中心与刘茵变更承租人的行为侵害了我的权利。现我诉至法院，要求确认交道口分中心与刘茵签订的房屋租赁合同无效。
　　二、被告辩称
　　交道口分中心辩称：黄飞鸿所述与事实不符。我中心与刘茵并没有恶意串通的故意，当时变更承租人是基于黄飞鸿的变更承租人申请，上面有黄飞鸿、刘茵签字，有北京市分司厅中学的盖章。我中心变更承租人的手续是合法有效的，故不同意黄飞鸿的诉讼请求。
　　刘茵辩称：1992年，我与王波婚后无房居住，通过李佳介绍居住在房屋处。1994年，我通过李佳之妻宋茜与黄飞鸿商定，我出资3500元给黄飞鸿，黄飞鸿将房屋承租人变更为我。后黄飞鸿将其公有住房租赁合同交还给房管部门，房管部门办理变更承租人手续。1994年9月，交道口分中心与我签订诉争房屋租赁合同，由我承租房屋，交纳房屋租金。自1994年9月起，黄飞鸿从未交纳过房屋租金，亦未将户口迁入房屋处，证明黄飞鸿已明知承租人变更为我的情况。现在黄飞鸿要求确认合同无效，也超过了法律规定的诉讼时效，丧失胜诉权。现此处房屋面临拆迁，面对利益诱惑，黄飞鸿在事隔20年之后诉至法院，违反诚实信用原则。我不同意黄飞鸿的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　1992年5月28日，交道口分中心与黄飞鸿签订《公有住宅租赁合同》，约定黄飞鸿承租北京市某8号院29-30房屋2间，房屋使用面积为18.8平方米。
　　1994年9月，交道口分中心依据署名为黄飞鸿的变更承租人申请，将房屋承租人变更为刘茵，并与刘茵签订《公有住宅租赁合同》，由刘茵承租房屋至今。变更承租人申请内容为：“交道口房管所负责同志您好!我叫黄飞鸿，现为29-30号房的承租人(南房一间半)。我单位已分配给我增加了新的住房。因此，愿将此房让给我的妯娌刘茵居住。刘茵现为北京市分司厅中学教师，其学校无力解决教职工住房问题，能使刘茵就近工作和其子的入学问题得解决，恳请政府帮助解困为盼。为此，我愿将承租人改为刘茵。”在申请签字处有黄飞鸿、刘茵的签字，盖有北京市分司厅中学公章并注明情况属实。
　　原审法院审理中，关于房号变更的问题，交道口分中心称：涉诉2间房屋是一体的，在×××6号院及8号院各有1间房屋，1号房是在6号院内，29、30号房是在8号院内;现在原1号房编号变更为31-2、30-4;故现《公有住宅租赁合同》中的编号发生变更，虽与原《公有住宅租赁合同》中编号不一致，但为同一住房。黄飞鸿及刘茵对此予以认可。
　　关于房屋承租人的变更问题，交道口分中心称：黄飞鸿与刘茵之间属于申请变更承租人，只要双方当事人到房管部门进行变更，房管部门就予以变更，交道口分中心依据上述承租人变更申请，将承租人变更为刘茵。
　　黄飞鸿不认可其签署过1994年9月的变更承租人申请，并申请对变更承租人申请中承租人处黄飞鸿的签字是否由其本人所签进行鉴定。法院准予后，经北京市高级人民法院摇号确定，由鉴定中心进行本次鉴定。2014年11月，北京法源司法科学证据鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，结论为检材承租人处“黄飞鸿”签名字迹与样本上的“黄飞鸿”签名字迹不是同一人所写。
　　关于承租人变更过程，刘茵称：当时其与黄飞鸿并不相识，通过宋茜与黄飞鸿就变更承租人一事达成一致;刘茵给付宋茜3500元，宋茜将上述变更承租人申请给付刘茵;之后，一个自称是黄飞鸿的人与刘茵共同到房管部门办理承租人变更手续;因时间久远，记不清当时同去房管部门的人是否是现在的黄飞鸿。对此，交道口分中心、刘茵未向本院提交宋茜的收条等相关证据予以佐证。
　　三、法院判决
　　确认交道口分中心与刘茵签订的《公有住宅租赁合同》无效。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效合同自始没有法律约束力。根据本案查明的事实，房屋为交道口分中心管理的直管公房，原由黄飞鸿承租。后该房依变更承租人申请变更由刘茵承租。但在诉讼中，经司法鉴定，变更承租人申请中署名黄飞鸿的签字并非黄飞鸿本人所签，而交道口分中心依据该申请，将房屋承租人由黄飞鸿变更为刘茵，且与刘茵签订《公有住宅租赁合同》。现刘茵不能举证证明其与黄飞鸿就变更承租人一事达成一致，且李佳、宋茜对刘茵所称通过宋茜与黄飞鸿就变更承租人一事达成一致予以否认，刘茵在未经原承租人黄飞鸿同意的情况下，向交道口分中心提交变更承租人申请，存在恶意。交道口分中心并未认真核查变更承租人申请的真实性，在此情况下将房屋承租人变更为刘茵，亦存在过错。因交道口分中心与刘茵的行为侵害了原承租人黄飞鸿的权利，故黄飞鸿要求确认交道口分中心与刘茵签订的房屋租赁合同无效，应当予以支持。

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