律师谈小产权房屋买卖合同无效后的相关问题

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告聂郑某诉称：聂郑某与于某经x公司介绍，于2015年4月26日签订《北京市房屋买卖合同》，根据该合同约定，聂郑某向于某购买位于昌平区X镇x号房屋一套，并向于某支付了定金2万元，向x公司支付了居间费1万元。因该合同为小产权房屋买卖合同，依法应当无效，故于某返还了聂郑某购房定金，但x公司却未退还居间费。x公司作为专业的从事房屋买卖服务的居间人，其明知该标的为小产权房屋，还依然从事居间服务，致使聂郑某因购买该房屋蒙受了一定的经济损失。诉讼请求：1、确认聂郑某与x公司签订的《北京市房屋买卖合同》中的居间条款第三条无效;2、判令x公司返还居间费1万元;3、判令x公司赔偿损失1万元。
　　二、被告辩称
　　被告x公司辩称：聂郑某存在违约事实，逾期支付居间费，后欲盖拟彰想解约。x公司在此次交易中付出了巨大努力。故不同意聂郑某的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　2015年4月26日，聂郑某(买受人)与案外人于某(出卖人)及x公司(居间人)三方签订《北京市房屋买卖合同》，约定聂郑某以78万元的价格向于某购买坐落于北京市昌平区X镇x号的房屋，面积75平方米，该房屋性质为X各庄新村回迁房;合同第三条规定，出卖人与买受人通过居间方成交，费用总计1万元，付款日期为签订合同当日支付。2015年4月28日，聂郑某支付了定金2万元、向x公司支付了居间费1万元。
　　后履行《北京市房屋买卖合同》过程中发生了争议，聂郑某与于某不再进行x号房屋的交易，于某向聂郑某返还了定金2万元。
　　另查，x号房屋并未获得房屋产权登记部门的产权登记。聂郑某称其签订《北京市房屋买卖合同》时未要求查看x号房屋的产权证书。x公司称签订合同前向聂郑某出示了由北京市昌平区×镇×村民委员会、北京昌平区×镇×村股份经济合作社颁发的回迁楼产权确认书及X各庄回迁楼购买合同，聂郑某对此不予认可。
　　四、法院判决
　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：
　　1、原告聂郑某与被告北京X房产公司及案外人于某于2015年4月26日签订的《北京市房屋买卖合同》第三条无效;
　　2、被告北京X房产公司返还原告聂郑某居间服务费一万元;
　　五、律师点评
　　靳双权律师点评：
　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
　　房地产经公司作为提供房地产买卖中介服务的专业机构，以收取佣金为目的提供居间服务，在提供居间服务的过程中，应当秉承诚实信用原则对被居间方尽到勤勉谨慎义务，包括向被居间方报告房屋性质等情况。房屋买卖双方亦应本着负责任的态度，注意查看房屋权属证明文件等评估房屋买卖交易风险。
　　本案中，x号房屋未获得产权登记，经查询，该房屋所属旧村改造项目系北京市公布的利用集体土地违法建设销售住宅项目，故x公司为买卖违法建设房屋提供居间服务不合法，因此，对聂郑某要求确认《北京市房屋买卖合同》第三条无效的请求，应予支持。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聂郑某作为购房人，对于购房这等重大事项不事先审查房屋性质，存在严重的疏忽大意，故聂郑某自身对于此次购房也存有过错，且聂郑某对其经济损失也未提交充分证据予以证明，因此对聂郑某要求赔偿经济损失，应不予支持。