房产专业律师解析一件房屋买卖合同无效案件

发布日期：2017-01-15 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
尤登和刘丽系夫妻关系，两人婚后育有一子刘华，且拥有一处位于北京市海淀区的1102号房屋（下称“房屋”）登记在刘丽、刘华名下。
2014年1月25日，刘丽、尤登、刘华三人（借款人）向杨常（出借人）借款，上佳公司为连带责任担保人，三方签订《借款协议》，借款期限六个月，借款人应于2014年7月24日向杨常还清借款本息。否则，每逾期一日，借款人应按日万分之五向出借人支付违约金。
同日，上佳公司为降低担保责任风险，要求刘华、刘丽、尤登均全权委托杨数（上佳公司的员工）代理其对办理房屋予以出售、查询房产抵押事项、房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同（包括网签和撤销网签）、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售房屋相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款等与该房屋出售有关的一切事项。该《委托书》被北京市方正公证处公证。并对相应的《委托书》进行公证。
2014年1月27日刘丽、刘华签订的《借据》，写明：刘丽和刘华向杨常借款300万元，愿意以涉案房屋抵押担保，如逾期未能偿还本息，被借款人有权将上述质押担保房产变卖、再次抵押等，用来冲抵借款本金和利息。以及《承诺书》，写明：刘华、刘丽承诺，在借款期间，将涉案房屋的出售权委托给杨数，若本人不能履行还款义务或抵押登记手续，受托人杨数有权将该房屋确定相应的价格并出售，出售房款用于偿还向杨常的借款。
借款期间届满，刘丽、尤登、刘华未能如期归还对杨常的借款本金。
2015年4月11日，刘华、刘丽（出卖人）与盛德公司（买受人）签订《房屋买卖合同》（网签合同），杨数作为刘华、刘丽的委托代理人进行房屋买卖，盛德公司委托刘朋办理。合同约定：刘华、刘丽将涉案房屋出售给盛德公司。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人。附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况没有填写。
2015年4月21日，盛德公司（出卖人）与刘朋（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定盛德公司将上述房屋按照买入价格出售给刘朋。
之后，刘丽、尤登、刘华以代理人杨树、盛德公司侵犯自身的合法权益诉至人民法院，要求确认杨树代理其与盛德公司签署的《房屋买卖合同无效》。
二、法院审理
上述房屋出售时，刘丽、尤登、刘华称尚欠借款本金息部分远远低于杨数称尚未偿还结款本息。
经询价，上述房屋被出售时的价值约为《房屋买卖合同》约定价格的两倍。
三、法院判决
杨数代理刘丽、刘华、与盛德公司签订的18号楼18-12号房《房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权认为：
首先，恶意串通是以损害他人利益为目的而相互通谋、相互勾结作出的意思表示。
恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。杨数作为三被上诉人的代理人本应使被代理人的房屋财产利益最大化，却以远低于市场价的价格出卖，且没有与委托人沟通即作出决定，该低价出卖的行为表明其存在侵害被代理人即三被上诉人的恶意。盛德公司作为买受人亦陈述其是委托擅长房屋买卖交易的刘朋代为签订买卖合同，刘朋应当十分清楚当时的市场价格，对此，盛德公司作为买受人亦知晓杨数仅为代理人并非产权人，加之其代理人对房屋买卖业务熟悉，更应对低价出卖涉案房屋产生疑问，但盛德公司仍与杨数签订该买卖合同，盛德公司主张其为善意购买人，很难令人信服。加之盛德公司在收房时，杨数主张房屋内物品均已不要，盛德公司仍以谨慎的方式将物品保留在他处，说明盛德公司对产权人是否真正出卖涉案房屋仍心存疑虑，故本律师认为杨数故意低价卖房，盛德公司故意买之，双方均存在损害被上诉人利益的恶意。
其次，恶意串通需要恶意串通的双方事先存在着通谋，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。杨数以低价出卖委托人的房屋，刘朋代理的盛德公司亦同意购买，即使说杨数与刘朋在签约前不存在串通，但在签约时刘朋既然熟悉房屋买卖此业，其明知该房屋价格远远低于市场价格，有可能损害房屋产权人的利益，仍欣然签约即表示其对杨数的恶意行为默示接受，即为串通。
综上，杨数代理刘丽、刘华与盛德公司签订《房屋买卖合同》无效。

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