开发商违约能否退房

随着市民法律意识的提高，在买房中越来越多的人讲究维权意识，比如开发商交房延期或者配套不完善，市民是否可以要求退房？经记者了解，并不是所有的开发商违约行为买房人都可以要求退房，其中涉及到一个重要的问题，那就是期限，也就是说超过一定期限（有限期限）是不能够行使解除合同的权利。建议消费者，维权也要及时。
　　案例一

　　延期交房 如何索赔？

　　刘先生两年前在塘沽某楼盘购买了一套房，合同约定的交楼日期是2012年1月底，但是到了该交楼的时间，开发商以各种理由将交楼的日期一拖再拖。他到现场观察，发现虽然工地上有工作的迹象，但是工作人员很少，工程进度很慢。他在和开发商不停的争吵中，耐着性子等待了很长时间。由于不能入住新房，他为此付出了更多的租金，他觉得实在是等不下去了，希望能够将房子退掉，并且要求开发商赔偿损失。但是，他担心由于时间过长超过了诉讼的时间。

　　◎ 律师说法：

　　天津市四方君汇律师事务所赵治国律师认为：根据《合同法》的相关规定，刘先生案件中，当开发商延迟交楼时间超过3个月，消费者就获得了解除合同的权利，但是解除权只能在一年内行使，如果一年内不提出解除合同，就不能解除合同，只能够要求赔偿。就上面的案例分析，刘先生合同约定的交楼日期是2012年1月底，所以在2012年4月开始，刘先生就可以要求退房，但是退房的时效只能够延续到今年的4月份，现在已经过了一年期限，所以刘先生已经不能够要求解除合同，只能够要求赔偿。

　　如果只要求赔偿损失，那么根据《民法通则》的第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。但是当事人只能够要求从其开始诉讼的时间起，向前计算两年的赔偿金。因为超出诉讼期的部分，法律上赋予的胜诉权就消失了，也就是这部分的赔偿就没有法律的保护了，但是其间的违约责任并不是消失，如果在合同上或者在协议中，有要求在任何时候都履行赔偿责任，直至延续到交楼为止的条款，法律就保证一直拥有要求赔偿的权利。

　　案例二

　　没有房产证 能否退房？

　　5年前，李先生在大港买了一套商品房，入住后开发商一直没有能够将房产证办下来，据说开发商办不下证的原因在于当时在取得开发用地的时候手续不完全，属于历史遗留问题。他现在想回到市区居住，将这套住房卖出，苦于没有房产证而无法上市交易。他询问是否能够向开发商要求赔偿，如果退房的话可否成立？

　　◎ 律师说法：

　　天津市四方君汇律师事务所赵治国律师认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有条款规定，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于在规范的购房合同文本中没有关于时间的约定，所以也不会受到《民法通则》关于诉讼期限的限制，李先生仍然可以要求退房，并且赔偿损失。

　　律师最后提醒，购房者遇到开发商延期交楼的，可以用书面形式通过回执、挂号信、特快速递、电报或上门找开发商签收的方式提出违约金的要求，从而引起诉讼时效中断，全面维护自己的合法权益。