买二手房，卖方未按时办理解抵押手续是否构成违约

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告唐启文、雷蕾诉称：经宜诚房地产经纪有限公司提供居间服务，我们于2014年12月13日与王云腾、王立军、葛淑华就购买大兴区2804房屋达成一致，并签订了《北京市存量房屋居间(买卖)合同》及补充协议。约定房屋成交价格为144万元。甲方应于过户之前向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日起7日内将其原贷款一次性还请。提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。甲方应于该房屋所有权证下发之日起3个工作日内积极配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。合同与补充协议签订后，我们按照约定向王云腾等人付款60万元，王云腾等人将房屋交付给我们，我们对2804房屋进行了装修，并入住至今。而王云腾等人并未将上述款项用于偿还抵押银行的贷款并解除抵押，并拒绝配合办理房屋过户。故起诉王云腾等人继续履行合同，配合我们办理房屋过户，并支付我们违约金28.8万元。
　　二、被告辩称
　　被告王云腾辩称：我一直在履行合同，没有违约。合同签订后，我已经把房屋提前交付唐启文、雷蕾，并办理了房屋交割。唐启文、雷蕾的首付款23万元却晚了三天才支付。至今尾款24万也没有支付。唐启文、雷蕾是否是夫妻，是否具备购房资格，都需要进一步核实。唐启文告诉我，其已经与雷蕾离婚，并主张将买受人变更为唐启文一个人，我没有同意。如果唐启文、雷蕾离婚的话，则现在存在继续履行的风险。
　　被告王立军、葛淑华辩称：我们没有违约，不同意唐启文、雷蕾的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　经宜诚公司提供居间服务，唐启文、雷蕾与王云腾、王立军、葛淑华于2014年12月13日就2903房屋签订了《北京市存量房屋居间(买卖)合同》及补充协议。合同约定：房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行;房屋成交价格为144万元，买受人在签订本合同的同时直接向出卖人支付购房定金12万元;买受人申办按揭贷款，拟贷款金额为60万元;买受人在签订本合同后，2014年12月23日前向出卖人交付部分购房款48万元，剩余房款24万元于产权过户之前交付;出卖人同意买受人在交付首付款48万元后办理先期入住;出卖人应当在2014年12月23日前将该房屋交付给买受人。
　　当日，王云腾、王立军、葛淑华(甲方)与唐启文、雷蕾(乙方)与宜诚公司签订了补充协议，约定：就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易，乙方于2014年12月23日将首付款60万元(含前期支付全部定金12万元)以自行银行转账的方式支付甲方，乙方再于产权过户之前将首付款24万元以自行银行转账的方式支付甲方，剩余房款60万元为乙方贷款金额;甲方应于该房屋所有权证下发之日起3个工作日内积极配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。
　　2014年12月13日至12月26日唐启文、雷蕾至共向王云腾、王立军、葛淑华支付购房首付款(包括定金)60万元。王云腾、王立军、葛淑华于12月26日将房屋交付唐启文、雷蕾。唐启文、雷蕾装修2903房屋后入住至今。
　　2016年初，涉案房屋的所有权证书下发，但由建设银行保管，该行用于该行办理他项权证书。2016年4月9日，王云腾将其与建设银行的贷款合同自唐启文、雷蕾处取走，并向唐启文、雷蕾出具了收据。2016年8月下旬，唐启文与王云腾曾就2903房屋的所有权变更等事宜进行短信沟通，但未果。
　　另查明，王云腾为购买涉案房屋房屋向建设银行贷款78万元，截至2016年11月25日，王云腾尚欠建设银行本金740854.9元。唐启文、雷蕾同意代王云腾向建设银行一次性偿还贷款，唐启文、雷蕾也同意付清王云腾等人购房余款。
　　四、法院判决
　　一、原告唐启文、雷蕾代被告王云腾偿还欠第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行的贷款及利息;
　　二、原告唐启文、雷蕾给付被告王云腾、王立军、葛淑华剩余购房款(数额为剩余购房款八十四万元与第一项原告唐启文、雷蕾代被告王云腾偿还第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行本息的差);
　　三、本判决第二项履行当日，被告王云腾协助原告唐启文、雷蕾办理涉案房屋所有权变更登记，将该房屋变更登记至原告唐启文、雷蕾名下;
　　四、驳回原告唐启文、雷蕾的其他诉讼请求。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　唐启文、雷蕾与王云腾、王立军、葛淑华签订的存量房屋买卖合同及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。
　　本案中，尽管唐启文、雷蕾在给付定金及除定金之外的首付款时，略有延迟，但王云腾等人并未对此提出异议，不仅如此，王云腾等人已将涉案房屋交付给了唐启文、雷蕾，因此《北京市存量房屋居间(买卖)合同》及补充协议应当继续履行，即王云腾等人将涉案房屋过户给唐启文、雷蕾。
　　唐启文、雷蕾同意代王云腾向建设银行偿还贷款，该行为不损害建设银行的利益，应予准许。但具体偿还的数额，应以二人偿还之日建设银行出具的数额为准。对于唐启文、雷蕾未付的购房款84万元，应扣除二人代王云腾偿还的贷款数额，剩余部分给付王云腾等人。补充协议虽然约定，王云腾等人应于涉案房屋所有权证下发之日起3个工作日内积极配合唐启文、雷蕾共同前往贷款机构办理面签手续，但是王云腾等人并未拿到涉案房屋的所有权证书，因此不宜认定王云腾等人违约。因此，唐启文、雷蕾主张的违约金很难得到法院支持。
　　综上，法院的判决是正确的。