房屋质量问题导致无法入住应赔偿买受人租金损失

发布日期：2018-02-28 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告安某宁诉称：2013年2月27日，我与被告XX地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，约定由我购买XX地产公司开发的北京市密云县x镇x村x住宅小区x号住宅楼x层x单元x号房屋，房价款990108元，我已经按约定支付全部购房款。2013年12月，XX地产公司交付了上述房屋。2014年2月，在我对房屋进行装修时发现房屋北侧第一间卧室屋顶下沉50毫米，北侧第二间卧室屋顶断裂并有钢筋外漏，厨房屋顶下沉50毫米，客厅阳台窗户自东向西倾斜15毫米，南侧卧室阳台窗户自东向西倾斜15毫米。我认为上述问题均为房屋质量不合格所致，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿房屋无质量问题的现价值与房屋存在质量问题的现价值之间的差额25万元;2、被告赔偿12个月的租房损失费2.4万元;3、被告赔偿因交涉房屋质量问题所发生的误工费、交通费1.5万元;4、被告赔偿因房屋质量问题导致装修队工期延误损失2.3万元;5、被告赔偿因房屋屋顶下沉需做特殊装修处理而增加的材料费、人工费共计0.6万元;6、被告退还2013年12月至2014年12月交纳的物业费2497元、2014年暖气费2325.41元、2015年的暖气费2325.41元;7、鉴定费及案件受理费由被告负担。
　　二、被告辩称
　　被告XX地产公司辩称：我公司与原告安某宁签订《北京市商品房预售合同》属实。对于房屋存在的质量问题，我公司同意出具修房方案并进行修复。不同意原告的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2013年2月27日，原告安某宁与被告XX地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，合同约定：安某宁购买XX地产公司开发的涉案房屋，房屋总价款960108元;出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。安某宁收房后，于2013年12月18日交纳物业费2497元。安某宁一并与密云县供暖工程处签订《北京市居民供热采暖合同》，并交纳2013-2014年度的暖气费2325.41元(2014-2015年度的暖气费2325.41，安某宁于2015年2月11日交纳)。2013年12月，安某宁之父安庆(甲方)与王兰(乙方)就涉案房屋签订《家庭装修合同》一份：合同约定由王兰对上述房屋进行装修，承包方式为包工包料，总工程款113000元，工程开工日期为2013年12月6日;如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的1%作为违约金付款支付给甲方，直至工费扣完为止，如果因甲方原因而延迟完工，每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的1%作为误工费支付给乙方等内容。在装修过程中，原告发现房屋存在质量问题，与XX地产公司交涉未果，持其诉讼请求诉于法院。
　　本案在审理过程中，原告安某宁认为房屋存在质量问题，向法院提起质量鉴定申请。法院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋的质量问题进行鉴定。北京建研院司鉴中心(2014)建鉴字第106号鉴定意见书对涉诉房屋的质量问题做出如下分析：1、卧室1顶板南侧有漏筋现象，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量一般缺陷;2、卧室1顶板混凝土有3处夹渣石块，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量一般缺陷;3、卧室3顶板有裂缝、混凝土疏松现象，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量严重缺陷;4、卧室3顶板开裂、混凝土疏松处钢筋间距为130mm、80mm、80mm、100mm、120mm、120mm，平均间距105mm，设计图纸中钢筋间距为200mm，偏差为-95mm，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)第5.5.2条：“受力钢筋间距允许偏差±10mm”的规定;5、卧室1顶板地面标高存在高差，总体呈中间低两端高趋势，模板拼接处混凝土顶板地面存在高低差，顶板标高横向最大偏差为47mm，纵向最大偏差为38mm，模板接缝处最大偏差为14mm，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)第8.3.2条：“现浇结构和混凝土设备拆模后的表面平整度尺寸偏差8mm”的规定。鉴定意见最终确定为：1、卧室1顶板漏筋现象，顶板混凝土地面有夹渣石块现象，不符合相关标准规范的规定;2、卧室3顶板裂缝及混凝土疏松现象，不符合相关标准规范的规定;3、卧室3顶板钢筋间距不符合设计要求;4、卧室1顶板地面标高偏差值，不符合相关标准规范的规定。安某宁支付鉴定费3万元。鉴定结论作出后，XX地产公司向法院提交涉诉房屋建筑商北京XX集团有限公司出具的修复方案一份，但未能与安某宁就房屋的修复达成一致意见。后法院向安某宁释明，应该由评估机构对涉诉房屋的质量问题出具修复方案并进行修复造价鉴定。安某宁持房屋已经无法进行修复的意见，要求XX地产公司给付25万元的差价款，并要求对房屋差价进行司法鉴定。但在法院指定的期限内，安某宁未提交鉴定申请。
　　另外，安某宁称因房屋存在质量问题，导致其不能按时居住使用，产生租房损失2.4万元。安某宁向法院提交其与刘文元签订的《租房协议》一份，该协议约定安某宁租赁x1镇x路x1号楼x1单元x1室房屋居住，租赁期限自2014年2月16日至2015年2月15日，每月租金2000元。安某宁一并提交12张刘文元开具的租赁费收据。
　　四、法院判决
　　北京市密云县人民法院判决如下：
　　1、被告XX地产公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告安某宁租房损失一万四千四百元。
　　2、被告XX地产公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告安某宁物业费、取暖费共计七千一百四十七元八角二分。
　　3、驳回原告安某宁的其他诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　公民合法的民事权益受法律保护。在民事诉讼活动中，当事人对自己主张的事实或提出的诉讼请求，有责任提供证据，当事人提供的证据不足以支持自己主张的，根据“谁主张、谁举证”的原则，由负有举证责任的当事人承担对自己不利的法律后果。被告XX地产公司向原告安某宁交付涉诉房屋后，安某宁在装修时发现房屋存在部分质量问题，据此，安某宁提起诉讼。经北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋的质量问题进行鉴定，房屋确实存在部分不符合相关设计要求、不符合相关标准规范规定的现象。但安某宁在要求对差价损失进行鉴定后又未在法院指定的期间内提交鉴定申请，故此项诉讼请求依据不足，不应支持。对于安某宁要求XX地产公司赔偿12个月租房损失费的诉讼请求，因XX地产公司交付的房屋确实存在部分质量问题，直接给安某宁造成无法入住的经济损失，应当支持，但具体数额应参考当地租房的市场价格予以酌定。对于安某宁要求XX地产公司赔偿因交涉房屋质量问题所发生的误工费、交通费损失的诉讼请求，无证据支持，不应支持。对于安某宁要求XX地产公司赔偿因房屋质量问题导致装修队工期延误损失的诉讼请求，由于该项损失尚未发生，故该项诉讼请求，不应支持。对于安某宁要求XX地产公司赔偿因房屋屋顶下沉需做特殊装修处理而增加的材料费、人工费的诉讼请求，因该项损失尚未发生，不应支持。对于安某宁要求XX地产公司退还2013年12月至2014年12月交纳的物业费、2014年、2015年的暖气费的诉讼请求，因房屋存在的质量问题导致安某宁无法正常居住，此三项费用均为安某宁遭受的直接经济损失，故该项诉讼请求，应当支持。另外，经委托司法鉴定公司对涉诉房屋进行质量鉴定，涉诉房屋确实存在部分不符合相关设计要求、不符合相关标准规范规定的现象，可以确认XX地产公司未按合同约定向安某宁提供符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的房屋，其行为构成违约，故鉴定费用应该由XX地产公司负担。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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