雇主、雇员购买房屋，是认定为共同投资还是借名买房？

发布日期：2018-03-27 作者：110网律师

雇主、雇员购买房屋，是认定为共同投资还是借名买房？
---余某与鲁某所有权确权纠纷案法律评析（借名买房典型案例系列2）

供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2018-002）

【关键词】
借名买房所有权共同投资

【要点提示】
“共同投资”从字面理解即为共同投入资金，故合作方是否有资金投入通常是衡量属于共同投资与否的基本要素。法院会考虑是：出资形式（使用其名下的贷款、现金或是还贷）、“共同投资”的目的是否对就购房投资的具体形式及收益分配达成过任何协议进行考虑。这里尤为值得一提的是，出借人无法以申请贷款所遭受的限贷、限购等风险成为购买涉案房屋的出资依据。换言之，即便借名人就此确实获得相应利益，但因该利益存在不可测性，且与权利人为获得房屋产权及相应收益而承担的房款支付义务不具有可比性。故，出借人的主张于法无据。

【当事人信息】
原告：余某（二审被上诉人）
被告：鲁某（二审上诉人）

【案情简介】
鲁某原系余某开设公司的员工。2002年6月11日，余某、鲁某与上海xx企业集团有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由余某、鲁某以人民币（下同）744，662元的价格向xx公司购买本市xxxxxxx1801、1801A室房屋（以下简称xx路房屋），其中164，662元由余某作为首付款支付xx公司，580，000元由鲁某向中国工商银行上海市外高桥保税区支行贷款。嗣后，从鲁某中国工商银行卡上每月归还了贷款，余某于2012年5月2日一次性还清了贷款392，868.67元。xx路房屋购买后由余某居住。
2005年4月6日，鲁某与上海xx创新科技产业有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由鲁某向xx公司购买本市浦东新区xxxxx及地下室房屋（以下简称xx路房屋），总价为7，900，000元（包括地下室），余某支付了全部房款，2005年5月，xx路房屋产权登记至鲁某名下。xx路房屋购买后一直对外出租，租金由鲁某收取后支付余某。自2014年1月起鲁某未将房租支付给余某。
2010年10月26日，鲁某与上海xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由鲁某向xx公司购买本市xxxxx房屋（以下简称xxx路房屋），总价为2，937，970元【其中2，474，080元支付xx公司，余款支付上海xx投资咨询有限公司（以下简称xx公司）】，上述房款由余某支付了1，707，970元，1，230，000元由鲁某向上海浦东发展银行普陀支行贷款，嗣后，从鲁某上海浦东发展银行卡上每月归还了贷款，余某于2012年5月14日一次性还清了贷款1，061，257.85元。xxx路房屋购买后用于余某开设的公司办公。双方多次沟通、协商均无果。
余某诉至法院，请求：确认涉案的xx路房屋、xx路房屋、xxx路房屋归其所有，由鲁某配合其办理房屋产权过户手续，将涉案三套房屋产权过户至其名下。

【法院判决】
一审：1、上海市xxxxxxx1801、1801A室，上海市浦东新区xxxxx、地下室，上海市xxxxx房屋归余某所有；2、鲁某于判决生效之日起三十日内配合余某将判决第一项中的房屋产权过户至余某名下，办理产权过户产生的税费由余某承担。。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】
一、法院为何不予认定鲁某所主张的诉争房产系共同投资？
1、“共同投资”从字面理解即为共同投入资金，故合作方是否有资金投入通常是衡量属于共同投资与否的基本要素，这也是原审法院将本案争议焦点归结为谁是涉案三套房屋实际出资人的原因所在。
（1）就出资形式。鲁某称其出资形式有二，一是使用其名下的贷款即鲁某以自己名义向银行申请贷款所付代价及余某由此所得利益，二是其部分现金及还贷的资金投入。对此，根据现有证据表明，鲁某就其因xx路房屋、xxx路房屋贷款所承担的风险或所付代价，即为其在录音证据中谈及的限购、限贷问题，暂且不论鲁某是否还有其他购房需求，由于限购、限贷政策系近年来国家根据房地产市场所需才出台的宏观调控政策，并无证据表明在购买xx路房屋、xxx路房屋时已经存在该些政策，故因申请贷款所遭受的限贷、限购风险显然不能成为购买涉案房屋当时鲁某的出资依据。就余某使用鲁某名下贷款可获得的利益，法院认为，即便余某就此确实获得相应利益，但因该利益存在不可测性，且与权利人为获得房屋产权及相应收益而承担的房款支付义务不具有可比性，结合余某与鲁某之间的雇佣关系，故在双方没有明确约定的情况下，显然余某关于借用鲁某名义购房包括使用鲁某名下贷款并支付鲁某一定报酬的讲法更为符合日常认知及客观实际。
（2）就鲁某所称的现金及还贷资金投入。首先，就鲁某关于其实际支付涉案三套房屋房款的方式，鲁某在原审数次审理中的表述前后不一。对xx路房屋的出资，鲁某曾先表示其支付过部分首付款，之后才确认首付款系全部由余某支付；对xx路房屋、xxx路房屋，鲁某曾先表示该两套房屋部分房款是双方之前合作买房的收益，其也讲不清自己投入了多少资金，但之后其又明确陈述对该两套房屋具体的出资及还贷金额。对双方合作购买的第一套房屋即xx路房屋，鲁某在余某起诉多日后的庭审中仍无法准确说明自己如何出资购买该套房屋，此显然有违常理。而在鲁某确认双方从未就共同投资购房的收益进行过结算的情况下，其将xx路房屋、xxx路房屋的出资金额从无法说清变更为有明确书证证明的具体金额，显属自相矛盾。其次，就鲁某是否有真实的现金及还贷资金投入。有鉴于xx路房屋、xxx路房屋系以鲁某的名义贷款，鲁某又系涉案三套房屋登记的权利人或权利人之一，且鲁某亦确认xx路房屋、xxx路房屋的部分房款系由余某支付给其后由其再行支付，故鲁某持有房屋还款通知单、鲁某还贷账户的相应还贷记录以及相应款项系以鲁某名义支付等，尚不足以作为认定该些款项即属于鲁某个人出资的充分依据，对此还应以该些款项确属于鲁某个人所有为必要条件。就xx路房屋按月归还的贷款，余某主张鲁某系用xx公司的款项还贷并计入xx公司账册，虽然鲁某对余某提供的xx公司账册的真实性、合法性均不予认可，但xx路房屋还贷期间xx公司账册中每月均有工商银行还贷金额的入账记录，部分记录附有xx路房屋的还款通知单，每月入账金额也与xx路房屋每月还贷金额基本吻合，此些均是客观存在的事实，而鲁某称系为避税应余某要求而将相关房屋还款通知单交给余某，但对此却并未提供相应证据证明。对xx路房屋的房款，根据双方在原审时分别提供的汇款凭证及账户明细记录基本吻合，虽然汇款金额、汇入时间与鲁某支付xx路房款的时间有差异，但鲁某在陆续收到余某汇款后再支付房款并不违反常理，而鲁某对该笔款项的来源及用途却未作出合理解释说明。第三，在录音资料中，鲁某夫妇曾多次认可相关在鲁某名下的相关房屋系由余某出资的事实。若鲁某确实存在相应资金投入，鲁某夫妇在交涉中从未谈及鲁某有实际资金投入及相应金额等涉及鲁某切身利益且是其要求分得所谓投资利益最有力筹码的相关事宜，此显然有违常理。由此，法院认为，根据前述对在案证据的分析认定，基于鲁某所称的现金及还贷资金投入存在重大疑点，而其也曾自认相关房屋的实际出资人系余某，故就鲁某关于其对涉案三套房屋有现实资金投入的主张，于法无据。需要说明的是，虽然鲁某对余某提供的xx公司账册的真实性、合法性不予认可，且对汇款凭证等境外形成证据的形式要件持有异议，但形式要件并不足以否定汇款事实的存在，而即便xx公司存在违反财务管理制度之嫌，此也不足以构成鲁某即可成为相应利益享有者的依据，且对鲁某是否有实际出资，系根据当事人的举证、质证情况并结合常理等作出的综合认定，故鲁某上述异议不足以影响法院对此所作判断。
2、作为“共同投资”的目的，分享收益应为合作方的根本目的和利益之所在，故通常“共同投资”的合作方均会对投资后的运营模式、所得收益的分配等事先作出明确约定。本案中，鲁某与余某从未就购房投资的具体形式及收益分配达成过任何协议，此显然有违常理。就鲁某代理人提交的代理词中关于双方未签订利益分配协议所作解释，首先，鲁某称购买首套xx路房屋时因其已经登记为共有人，故其认为共同投资行为已经成为事实而没有必要再签订其他协议，但即便鲁某已经登记为该房屋的共有人，但双方在首次合作时对于之后如何进行投资、所得收益如何进行分配等共同投资必然涉及的事项未作出任何约定，仍有违常理。其次，鲁某称xx路房屋之后购买的房屋，根据双方约定由鲁某负责购房事宜并将产权登记在鲁某名下，而房产投资收益则由余某持有并负责再投资管理，待所有房产抛售后再进行统一分配结算。但根据录音资料，鲁某丈夫xx曾表示鲁某在合作之初考虑到余某将来应该会有相关承诺故而双方没有对鲁某应得利益作出约定，并还表示录音当时的谈判交涉仅涉及遗留（尚未出售）的房产而不包括之前已经处理的房产，此显然与上述代理词中就双方约定待所有房产抛售后再进行统一分配结算的讲法存在矛盾之处。由此，法院认为，如果双方系共同投资购房，则鲁某未与余某就投资收益作出任何约定，鲁某在双方长达十多年的合作期间从未就此提出异议，显然有违常理，对鲁某就此所作解释，于法无据。
二、法院为何认定余某与鲁某存在借名买房关系？
首先，就鲁某关于xx公司的经营范围并不包括房屋买卖、投资，原审法院仅以其系余某公司员工为由而认定其应当被无偿借名买房缺乏依据的主张。对此，虽然老板借用员工名义购房相对于老板与员工共同投资购房而言确实更为符合日常认知，但余某、鲁某之间的雇佣关系并非是认定涉案三套房屋系借名买房的唯一依据，而仅是考量因素之一；虽然打理房产并非xx公司的经营范围，但在录音资料中鲁某丈夫xx确认打理房产系xx公司业务之外鲁某向余某提供的劳务；鲁某所称无偿借名买房并非事实，根据余某的陈述，余某曾无息借款给鲁某夫妇用于购房并每月另行支付鲁某打理房产的相关费用，对此，在录音资料中xx对余某借给其款项的事实予以确认，鲁某对余某给予其打理房产补贴的事实亦予以认可，只是认为后来余某不再支付该补贴且未给予其在xx公司应得的工资待遇。其次，从涉案三套房屋的用途看，xx路房屋购买后由余某居住使用，xx路房屋购买后用于出租，在双方发生纠纷前鲁某均将收取的租金交给余某，xxx路房屋购买后由xx公司作为办公用房，故涉案三套房屋的相应使用权益均由余某实际取得。再次，就鲁某所称其在涉案三套房屋买卖过程中的作用，即除以其名义申请贷款外，鲁某还单独完成买卖合同的谈判和签署、税收缴纳、房屋交接等全部手续，因该些事项均属于打理房产事宜，而对此余某已经通过前述无息借款及支付报酬的方式给予鲁某相应回报，而鲁某持有涉案三套房屋权属证书、购房资料等亦是出于打理该些房产所需，故此不能成为鲁某即对涉案三套房屋享有相应权益的依据。再结合前述就涉案三套房屋出资事实的认定，法院认为，相对于鲁某关于双方系共同投资购房的主张而言，余某关于其系借用鲁某名义购房并给付鲁某相应报酬的主张更为符合客观实际和常理。此外，就鲁某关于如系借名买房，余某可采用授权委托方式委托他人或鲁某打理房产而无必要采用将房产登记在鲁某名下这一高风险方式购买涉案三套房屋的主张，为打理房产便利且因系境外人士不熟悉大陆相应政策故余某采用与鲁某共同登记为权利人的方式购买首套xx路房屋具有一定合理性，而之后基于双方的雇佣关系及长期、多次采用该形式购房双方并无争议、纠纷的事实，双方沿用借用鲁某名义购房的形式亦符合情理。就鲁某关于录音资料明确表明双方具有共同投资合意的主张，因录音所涉内容系在双方产生争议后形成，余某阐述的相关意见系以处理纠纷为目的，此并不足以表明双方在购房当初即已达成共同投资购房的合意。
综上所述，涉案三套房屋应归余某所有，鲁某应协助余某将涉案三套房屋产权登记至余某名下，考虑到原系余某自愿将涉案三套房屋登记在鲁某名下，由此造成过户产生一定的税费，故过户产生的相关税费由余某承担。

【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

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