以房屋低价买卖抵消债权债务，即使过户也可能无效

发布日期：2018-03-30 作者：靳双权律师

　　　一、原告诉称
　　原告李某军称：原、被告系债权债务关系，第三人与被告系同事关系。2016年8月2日，原告委托第三人出售并办理东城区新中街177号一层房屋的一切手续。后第三人在原告不知情的情况下，将涉诉房屋过户至被告名下，且合同约定的房价款远低于市场价，购房款至今未支付。原告多次与被告协商无果，故起诉至人民法院,请求1.撤销第三人代原告与被告于2016年10月20日签订的《存量房屋买卖合同》;2.被告将东城区新中街177号一层房屋过户登记至原告名下。
　　二、被告辩称
　　被告闫某国辩称，《存量房屋买卖合同》系原告及其爱人共同委托第三人与被告签订，合法有效。原、被告之间确实存在民间借贷之债，且原告对外有诸多债务。为保障被告之债权得以实现，原、被告协商决定将涉诉房屋过户至被告名下，待被告出售涉诉房屋并清偿债务后，剩余房款交给原告。关于如何出售房屋的问题，双方至今未能协商达成一致，但原、被告通过买卖将涉诉房屋过户至被告名下，系原告真实意思表示。
　　三、审理查明
　　2014年9月18日，闫某国(甲方)与李某军(乙方)签订《借款合同》并进行公证，约定，乙方向甲方借款人民币150万元，借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算，若到期未还欠款，每逾期一日自愿按借款额的0.8‰支付违约金。同日，李某军(甲方)与闫某国(乙方)签订《借款协议》，约定以涉案房屋为抵押物，借款金额150万元，借款期限为1个月。同时，李某军出具《房屋保证借款承诺书》，表明愿以涉案房屋作为保证物向闫某国借款，若不能按时偿还借款，闫某国有权行使出借方的权利处分上述保证物，同时我将对此保证物的处分行为无条件予以承认。”
　　2014年9月18日，李某军向唐季华出具《委托书》，委托其办理与涉诉房屋出售有关的一切事宜。同日，李某军向案外人令某出具《委托书》，委托其办理上述房屋资信的查询档案事宜等其他与上述房产解押、抵押有关的一切事宜。后涉诉房屋设立抵押权，抵押权人为闫某国。
　　2014年9月25日至9月28日，李某军先后出具收条证明其收到借款100万元。2016年8月2日，李某军夫妻向唐季华出具《委托书》，委托唐季华办理涉诉房产出售有关的一切事宜，并进行公证。
　　2016年8月4日，令某代李某军与闫某国签订《抵押合同解除/终止协议》，明确涉诉房屋抵押权已经实现，双方向不动产登记机构申请办理抵押权注销登记。
　　2016年10月20日，唐季华代李某军与闫某国签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人将涉诉房屋出售给买受人。成交价格为115.8万元。2016年10月21日，闫某国取得涉诉房屋不动产权证书。
　　庭审中，原、被告均认可双方之间实际借款数额为100万元。原告称其已经于2016年8月8日还清借款。被告称转账对象并非其本人，其未收到原告的还款。关于房价款是否支付的问题，原、被告均认可并未实际支付。关于房屋市场价格的问题，案件审理过程中，法院向房屋居间机构工作人员询问涉诉房屋市场价格，该工作人员答复称涉诉房屋2016年10月的市场价格在300万元以上。
　　四、法院判决
　　一、撤销第三人唐季华代原告李某军与被告闫某国于二○一六年十月二十日签订的《存量房屋买卖合同》;
　　二、被告闫某国于判决生效之日起十日内协助将东城区新中街177幢一层房屋过户登记至原告李某军名下。
　　　订立合同时显示公平的，当事人一方有权请求人民法院予以撤销。合同被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　本案中，第三人代原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》中约定涉诉房屋成交价格为115.8万元。根据法院询价结果，涉诉房屋成交价格明显低于市场价。但被告不申请对涉诉房屋市场价格进行评估。故原告提出的成交价格明显低于市场价的主张，法院应予采信。涉诉房屋产权登记至被告名下至今，被告未向原告支付购房款，双方亦未就借贷之债折抵购房款的问题达成一致，订立涉诉合同显失公平。原告请求撤销第三人代其与被告于2016年10月20日签订的《存量房屋买卖合同》应予撤销。合同撤销后，被告基于该合同所取得的涉诉房屋，应当予以返还。

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