浅谈一起房屋买卖纠纷案例
发布日期:2018-07-03 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告杜女士起诉称:2009年3月,我在中介公司的介绍下,和被告徐先生签订了《房屋买卖合同》,合同约定:由我购买被告徐先生位于北京的房屋一套,房屋总价款为100万元,签订合同当日我向被告支付定金10万元,以及10万元购房款,同时徐先生将房屋交付给我,待房屋使用5年后徐先生再为我办理过户登记手续。合同签订后我按照约定支付了相关费用,被告也将房屋交付给我使用。2011年,我找到徐先生,要求为我办理过户手续,徐先生见房价疯涨,不愿意继续履行合同。所以请求法院判令徐先生继续履行合同,并协助我办理房屋过户登记。
二、被告辩称
被告徐先生答辩称:原告杜女士并没有如实陈述事情原委。我的房子要使用5年后才能上市交易,原告签订合同时,该房屋还不能交易,于是杜女士在中介公司的提议下,决定先向我支付定金和部分房款,等到能交易时,再办理过户手续,这样也是为了规避各种税费。原告是以合法形式掩盖非法目的,所以我们所签的合同应是无效合同,请求法院判令合同无效。
三、法院查明
法院经审理后查明:2008年年底,原告在北京看中了被告的房屋,对房屋的价格,环境等都很满意,所以找到中介公司,想买下这套房子。中介公司告诉原告,该房屋现在还不能上市交易,如果想要购买,要全额按照5%的标准征收营业税,原告觉得要交的费用太多,不想购买,于是中介公司给原告提议,让先付一部分房钱,等到房屋使用5年后,能交易时,再办理过户手续,这样还可以合理避税,原告同意的中介公司的提议。合同签订后,原告按约交付了定金和部分房款,等到能办理过户时,被告却不同意办理过户手续,于是原告将被告告上法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:解除原被告所签订的《房屋买卖合同》,被告双倍返还原告定金20万元,及所交购房款10万元。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
本案中,双方之间的合同虽然是在中介公司的诱导之下为规避税费所签订的,但并没有违反国家的强制性规范,应为有效协议。《合同法》第8条第1款规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”此条款要求实际履行合同,包括两个方面的含义:一是合同双方应严格按约定的标的物履行,不得擅自以其他标的物代替约定的标的物,从而变更合同;二是合同一方不履行或不完全履行时,首先应承担按约履行的责任,不得以偿付违约金或赔偿损失来代替合同标的履行,对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同债务人随意以支付违约金和赔偿损失来代替实际履行,合同的法律效力也就不存在了,商品交易的秩序也就难以维持。本案中,法院判决解除合同并双倍返还定金还值得商榷。
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