北京资深房产律师点评房屋买卖纠纷-批贷后违约

发布日期：2016-09-19 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告李丹山诉称，2014年2月4日，我与王洪超签订了《存量房屋买卖合同》，原告购买王洪超的北京市某区368号，原告已支付定金二十万元。2014年2月22日，林家公司帮助办理了网签手续，原告与王洪超共同办理了贷款手续。4月6日，林家公司与王洪超联系，表示银行于4月5日作出了《存量房屋按揭贷款承诺函》。4月10日，王洪超向林家公司表示不再办理过户手续。4月12日下午，王洪超告知原告要求停止履行合同。我与林家公司多次与王洪超联系无果。为维护个人合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、确认《存量房屋买卖合同》有效；2、王洪超继续履行合同；3、王洪超交付房屋；4、王洪超向原告支付违约金。
王洪超辩称，李丹山擅自变更了付款方式，由组合贷款变更为商业贷款。《存量房屋按揭贷款承诺函》下发后，李丹山没有在三日内付款，我至今没有收到二十万元定金外的任何款项，故我不同意李丹山的诉讼请求。《补充协议》约定超过付款日十五日可以解除合同，因对方违约，我提起反诉，要求解除与李丹山签订的《存量房屋买卖合同》。
林家公司述称，李丹山所述属实，同意继续履行合同。《存量房屋按揭贷款承诺函》下发后，王洪超不愿继续履行合同，故没有签订资金监管协议，李丹山没有能支付首付款。
李丹山对王洪超的反诉辩称：原告办理了商业贷款是在王洪超配合下办理的，并且贷款方式的变更不影响合同继续履行，故我不同意王洪超的反诉请求。并且我现在可以全额支付房款。

二、审理查明
2014年2月4日，李丹山（买受人）与王洪超（出卖人）签订了以下协议：《存量房屋买卖合同》，约定王洪超所售房屋为368号房屋，房屋成交价格为290万元，配套设施设备等作价120万元。买受人向出卖人支付定金二十万元。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款二百万。买受人因自身原因没有获得贷款机构批准的（，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。
同日，王洪超、李丹山、林家公司三方共同签订下述三份协议：一、《定金协议》,约定李丹山应支付王洪超定金二十万元及李丹山组合贷款二百万等内容。李丹山已向王洪超支付定金二十万元。二、《居间服务合同》、三、《补充协议》，《补充协议》约定乙方已向甲方支付定金二十万元，乙方于丙方收到《批贷函》后三日内将首付款100万元以建委资金监管的方式支付。乙方于丙方收到批贷函后三日内将第二笔首付款99万元以非建委资金监管的方式支付。甲乙双方应于丙方收到房屋评估报告三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意丙方收到批贷函后七个工作日内甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。
此后，李丹山将公积金、商业贷款组合合贷款变更为商业贷款。2014年2月22日，林家公司办理了网签手续，李丹山、王洪超、林家公司三方共同办理了贷款手续。2014年3月29日，银行作出了《存量房屋按揭贷款承诺函》。此后，王洪超以李丹山变更贷款方式为由表示不愿继续履行房屋买卖合同，王洪超、李丹山没有能签署《存量房自由交易资金划转协议》。自此，李丹山、王洪超之间的交易行为停止。
法庭审理过程中，李丹山表示愿意变更付款方式，将全款一次性支付给王洪超。

三、判决如下：
1、李丹山与王洪超签订的《存量房屋买卖合同》。
2、李丹山一次性给付王洪超剩余购房款共计四百万元，李丹山付清全部款项后，王洪超协助李丹山办理房屋过户手续，并将上述房屋交付李丹山;
3、驳回李丹山的其他诉讼请求;
4、驳回王洪超的反诉请求。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：王洪超与李丹山签署的《存量房屋买卖合同》属于当事人协商一致后达成，合同的形式及内容均无不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应正确理解合同内容，积极履行合同义务。根据约定，李丹山是采用组合贷款的方式支付购房款，实际履行过程中，其变更为商业贷款方式，如李丹山变更贷款方式没有得到王洪超同意则李丹山违约。事实上，却是王洪超配合李丹山办理相关贷款事宜，该行为表明王洪超对李丹山变更付款方式的行为认同，况且贷款方式的改变，合同双方均因此而受益，所以李丹山的行为不构成违约。根据合同约定，李丹山应当在取得《存量房屋按揭贷款承诺函》三日内支付首付款，由于《资金划转协议》没有签，致使首付款无法支付。鉴于前述事实，李丹山要求确认《存量房屋买卖合同》有效、因购房批贷函已过期，李丹山亦愿意变更付款方式，一次性向王洪超付款，故李丹山要求继续履行涉案合同并交付房屋的诉讼请求，于法有据。李丹山只支付了二十万元定金，且此次纠纷的产生系交易双方对变更贷款方式的后果理解不同所致，所以对李丹山要求王洪超支付违约金的诉讼请求，于法无据。

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