借名购买限价商品房无效之纠纷案例点评

发布日期：2018-07-05 作者：靳双权律师

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年7月，李三妹、张嘉译诉称，我们的女婿刘海与刘涛系姐弟关系。2010年，刘涛经摇号取得806号房屋的购买权;由于刘涛无购房资金，2011年，刘涛与我们及我们的女儿张雨雨协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付刘涛3万元转让费;
　　2011年4月，我们和女儿张雨雨及刘涛共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室;2011年5月5日，我们向房地产公司支付了首付款151087元，并随后同刘涛办理了住房公积金贷款手续，到中国农业银行开通了银行账号用于还贷;我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元;2013年7月，通知我们入住，2013年7月20日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元;
　　办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元;2013年10月装修完工后，我们即入住该房屋。2014年年初，女儿张雨雨与女婿刘海发生矛盾，刘涛以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。
　　为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令刘涛返还房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元;2.判令刘涛返还装饰装修费118900元;3.判令刘涛返还房屋的两限房指标费3万元;4.判令刘涛赔偿房屋安置家用电器损失7224元;5.判令刘涛赔偿房屋差价损失20万元;以上共计632070.53元。诉讼费用由刘涛承担。
　　2、被告辩称
　　刘涛辩称：不同意李三妹、张嘉译的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求，李三妹、张嘉译主张的237897元的购房款，我有证据证明主要的购买款是我弟刘海代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;李三妹、张嘉译主张的其他各项费用是因李三妹、张嘉译与我之间存在债权债务关系，是用应由李三妹、张嘉译偿还给我的费用支付的相关款项。
　　关于第二项诉讼请求，金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。
　　对于第三项诉讼请求不予认可，我与李三妹、张嘉译之间不存在转让房屋关系，李三妹、张嘉译也未向我支付3万元转让费。
　　关于第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，李三妹、张嘉译腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。
　　关于第五项诉讼请求，李三妹、张嘉译没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房，所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。
　　二、法院查明
　　张雨雨系李三妹、张嘉译之女，案外人刘海系刘涛之弟，张雨雨和刘海于2011年9月13日登记结婚。2010年4月，刘涛通过摇号的方式取得806号房屋的购买权。2011年5月5日，刘涛与某公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由刘涛购买806号的房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款151087元应于签订该合同时交付。
　　2013年7月20日，房屋交付，李三妹、张嘉译装修后在该房内居住使用至今。诉讼中，双方均表示806号房屋尚未取得房屋所有权证书。
　　法院审理期间，李三妹、张嘉译向法院提交了《北京市商品房预售合同》(复印件)、806号房屋首付款发票、银行存折及银行存款凭单、及房屋面积差价款发票、契税收据、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、入住通知等证据用以证明房屋系其借用刘涛之名购买且其购买后实际居住，其支付了房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、网费、装修费等各项费用。
　　关于李三妹、张嘉译主张的装饰装修损失，双方均同意由刘涛支付李三妹、张嘉译折价款7万元。关于房屋首付款问题，双方均确认首付款系由刘海的银行卡刷卡支付，但李三妹、张嘉译主张首付款是其实际支付的，只是将钱转到了刘海银行卡账户中支付的;而刘涛主张刘海是代自己支付的。关于房屋贷款偿还问题，双方均确认李三妹、张嘉译偿还房屋购房贷款截止于2014年2月，自2014年3月起的购房贷款系由刘涛偿还。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)刘涛返还李三妹、张嘉译支付的首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，房屋专项维修资金17590元，契税7169元、产权代办费500元、担保服务费1680元，以上各项费用共计270575元;
　　2)刘涛支付李三妹、张嘉译房屋装饰装修费折价款7万元;
　　3)刘涛补偿李三妹、张嘉译房屋损失10万元;
　　4)驳回李三妹、张嘉译的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　根据查明的事实，本案首先要确认李三妹、张嘉译与刘涛针对房屋是否存在“借名买房”关系。因双方对是否存在“借名买房”关系各执一词，基于双方存在特殊的身份关系，结合李三妹、张嘉译持有房屋相关的大部分原始凭证，对房屋进行装修居住至今，购房后一直偿还房贷至2014年2月，以及刘涛对上述情况均未能作出合理解释等因素，本院综合考虑以上因素，确认双方存在“借名买房”关系。因李三妹、张嘉译是房屋的实际购房人，故该房屋的首付款及2014年2月之前的购房贷款均应视为李三妹、张嘉译支付，至于刘涛所抗辩的房屋首付款系刘海支付及曾借给刘海、张雨雨款项的问题，各方可另行解决。
　　限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。
　　本案中，李三妹、张嘉译借用刘涛的名义购买了房屋，该“借名买房”行为违反了相关政策、法规的规定，损害了社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李三妹、张嘉译与刘涛明知限价商品房交易存在上述限制和规定仍进行“借名买房”行为，双方对此均存在过错，均应各自承担相应责任。
　　现李三妹、张嘉译要求刘涛返还购房出资并赔偿损失，法院依据相关证据、标准及双方在诉讼中的意见，判决刘涛返还李三妹、张嘉译房屋首付款151 087元、房屋差价款5839元、购房贷款86710元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，刘涛向李三妹、张嘉译支付房屋装饰装修费7万元，系正确的。
　　关于李三妹、张嘉译要求刘涛赔偿购买房屋的差价损失问题，因房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格。对此，法院综合考虑房屋的性质、升值情况、双方已支付购房款的比例和双方的过错程度，结合当前其他性质房屋增值远大于存款利息及刘涛先行反悔的事实，根据公平原则，酌定刘涛向李三妹、张嘉译支付补偿款10万元，并无不当。

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