房屋买卖合同双方对房屋差价损失负有减损义务

发布日期：2018-08-24 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告何某寒诉称：2013年2月23日，我与谢某丹双方通过中介公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定我购买谢某丹名下坐落于北京市海淀区109号房屋，购房总价为人民币452万元，双方约定最晚于2013年3月15日前办理涉案房屋的权属转移登记手续，合同另对违约责任等做了明确约定。合同签订后，我按照合同约定向谢某丹支付了10万元定金，向中介公司交付了居间服务费等106220元，中介公司表示2月25日办理涉案房屋网签手续。2013年2月26日，我接到中介公司工作人员通知：涉案房屋因为被法院查封无法办理网签和过户。谢某丹明知房屋已经被法院查封，无法按照约定时间办理过户，仍恶意出售房屋，已构成违约。现起诉要求解除我与谢某丹签订的房屋买卖合同及我与谢某丹、中介公司签订的补充协议;谢某丹返还购房定金10万元;谢某丹向我支付违约金504000元;谢某丹向我赔付居间方收取的费用106220元;谢某丹向我赔偿损失40万元;谢某丹承担本案诉讼费。
　　二、被告辩称
　　被告谢某丹辩称：同意返还何某寒10万元，请求法院驳回何某寒的其他诉讼请求。理由：1、争议房屋因被海淀区法院查封，我和何某寒签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因主合同无效，故从合同也无效。根据法律规定，该合同也应认定为无效。2、因海淀法院查封本案所涉房产时没有及时通知我方，也没有向我方送达查封该房产的民事裁定书，致使我方在与何某寒签订合同时并不知道争议房产已被查封的事实。我不应承担任何法律责任。3、何某寒同时要求我承担违约金和定金没有法律依据。4、何某寒向我方主张赔偿居间方收取的费用属于主张对象错误，该笔费用何某寒应向中介公司主张而非向我方主张。5、我方在本案中无过错，不应由我方承担过失责任的赔偿损失责任。6、本案的诉讼费由我方承担没有明确的法律依据。
　　第三人中介公司在原审法院陈述称，同意何某寒的第一项诉讼请求，其他事项与我公司无关，对事实理由我方没有意见。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2013年2月23日，何某寒(买受人)与谢某丹(出卖人)、签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋109号，建筑面积92.41平方米;该房屋成交价格为158万元;配套设施设备等作价294万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同日，何某寒(买受人，乙方)与谢某丹(出卖人，甲方)、中介公司(居间方，丙方)签订《补充协议》约定：乙方于2013年2月23日向甲方支付定金10万元;该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
　　经查，109号(以下简称109号房屋)房屋于2013年1月30日登记于谢某丹名下，房屋建筑面积92.41平方米。
　　2013年2月23日，谢某丹向何某寒出具定金收付收据，载明“在中介公司的居间服务下，今收到购买人何某寒购买位于海淀区109房屋的购房定金10万元整。出售人：谢某丹，收款日期2013年2月23日。”
　　庭审中，何某寒、谢某丹与中介公司均称于2013年2月26日知晓109号房屋被法院查封。
　　经法庭询问，谢某丹称其不存在违约行为，且何某寒诉称违约金数额过高，要求酌减。
　　另查，2013年2月23日何某寒与谢某丹签订房屋买卖合同时109号房屋已被法院于2013年2月1日查封。2013年2月28日，谢某丹委托代理人签收(2012)海民初字第22908号民事裁定书。现仍处于查封状态。
　　四、法院判决：
　　1、解除何某寒与谢某丹于二〇一三年二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及何某寒、谢某丹与中介公司于二〇一三年二月二十三日签订的《补充协议》;2、谢某丹于判决生效后十日内返还何某寒已付款十万元;3、谢某丹于判决生效后十日内给付何某寒居间费九万零四百元;4、谢某丹于判决生效后十日内给付何某寒违约金二十万元;5、驳回何某寒其他诉讼请求。
　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评
　　本律师认为，何某寒与谢某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，何某寒、谢某丹与中介公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。庭审中，谢某丹主张2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时不知晓109号房屋已被法院查封一事，根据现有证据，亦无法认定谢某丹在签订合同时知晓查封一事，故谢某丹主张因《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时109号房屋已被法院查封，上述合同应属无效之辩称不应采信。因109号房屋现仍处于查封状态，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，合同目的已无法实现。故现何某寒要求解除与谢某丹于2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及其与谢某丹、中介公司签订的《补充协议》之诉讼请求，应当支持。何某寒主张谢某丹返还已付款10万元之诉讼请求，应当支持。何某寒主张谢某丹给付其居间费，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。对谢某丹主张何某寒向其主张居间费为主体错误该项辩称，鉴于《补充协议》对此有约定，故对其该项辩称不予采信。谢某丹主张签订合同时不知晓涉诉房屋已被查封，其不应承担违约责任之辩称，根据法院查明之情况，谢某丹作为该案件被告到庭应诉，其理应知晓109号房屋涉及民事诉讼，其在明知109号房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时，与何某寒签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，现因109号房屋处于法院查封状态，导致合同无法履行，即使谢某丹不知道房屋已被法院查封，但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的，故谢某丹对于109号房屋所涉房屋买卖合同之解除存在过错，应承担相应的违约责任。何某寒主张谢某丹给付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应当支持。庭审中，谢某丹申请对何某寒诉请违约金予以酌减，就违约金具体数额应根据现有证据及查明之事实予以酌定。何某寒主张谢某丹赔偿其损失40万之诉讼请求，何某寒主张损失系房屋差价损失，但未提交损失实际发生的相关证据，且合同于2013年2月23日签订，何某寒于2013年2月26日即知晓109号房屋已被法院查封一事，在此期间所涉房屋价款应无变化，故对其该项诉讼请求不应支持。

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