双方当事人借名购买经济适用住房的协议的效力认定

发布日期：2018-09-03 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　金伟、王娟诉称：2003年原告征得被告及其父母的同意，双方达成一致：即由原告支付购房款、借用被告马胜利的名字购买房屋，该房屋的所有权归原告。在之后合适的时间再将该房屋办理过户给原告。随后，原告借用被告马胜利的名字办理了该房屋的申请及审批手续。2004年2月27日原告签订了购房合同，购买了位于北京市××区×××镇×××××区××号楼×单元×××号的房屋，房屋面积为173.51平方米，并于2004年3月14日交付了购房款459801.50元。之后对房屋进行装修，并一直在此房屋居住至今。原告购买该房屋除支付购房款外，还支出了以下相关费用：产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元;契税、印花税、证照费7132元;综合地价款17980元;公共维修基金9196元;个人住房保险费1494元;有限电视入网费300元;每年的电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元;装修费用近30万元，装修管理服务费520.53元;360000元商业贷款的利息等等。但是，到了该房屋具备可以办理过户手续条件时，被告却因为看到该房屋的增值巨大而拒绝配合原告办理过户手续，并自2009年起两次以房产证上市马胜利的名字为由向法院起诉要求原告将该房屋返还。目前北京的房屋价格涨幅很大，原告现在要购买同样的房屋必须要按照目前的市场价格支付购房款，而由于双方达成借名买房合同后，被告又拒绝履行过户手续，这就给原告造成了极大的损失，被告应对此违约行为承担全部责任。因此，原告因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项，被告应当依法予以返还;对于该房屋升值所产生的收益、装修损失，被告应当给予原告赔偿。故原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还原告购房本金459801.5元、相关手续费等费用59774.1元;2、判令被告赔偿涉案房屋增值及装修损失2888324.4元;3、本案诉讼费及评估费由被告承担。
　　2、被告辩称
　　被告马胜利辩称：同意原告的第一项诉讼请求，部分手续费不同意支付，本金同意给付，但是本金不是这么多，原告代被告支付的购房款，首付款99801.5元，贷款36万元，截止到2013年12月原告代被告还了17.55万元。其他手续费原告请求的第七项应当由原告负担，第五、六项应当共同承担，第八项鉴定已经包含，贷款利率没有依据，原被告之间不存在借名买房的关系，原被告双方只是借贷关系，该房屋归被告所有增值也是归被告，不存在赔偿原告损失的问题。
　　二、法院查明
　　2004年2月27日，马胜利与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由马胜利购买位于北京市××区×××镇×××××区××号楼×单元×××号房屋一套，总价款为459802元，其中首付款99802元，余款36万元为银行按揭。合同签订后，金伟支付了全部购房款，并以马胜利的名义按月偿还贷款，截至2014年1月20日，原告共计偿还按揭贷款本金177000元，诉争房屋尚欠183000元贷款未还清。诉争房屋交付后，金伟与王娟对房屋进行装修后居住至今，并支付涉诉房屋的产权登记代办费500元、契税、印花税、证照费7132元、综合地价款17980元、公共维修基金9196元、个人住房保险费1494元、有限电视入网费300元、抵押代办费200元、按揭律师费900元。
　　2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证(证号为：京房权证××移字第××××××号)，登记的房屋所有权人为马胜利，房屋性质为经济适用住房。
　　2012年马胜利诉至法院，要求确认北京市××区×××镇×××××区××号楼×单元×××号房屋的所有权人为马胜利，北京市昌平区人民法院以(2012)昌民初字第10189号民事判决书，判决位于北京市××区×××镇×××××区××号楼×单元×××号房屋归马胜利所有。后金伟、王娟不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2012年12月3日做出(2012)一中民终字第14721号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。
　　庭审中，经金伟、王娟申请，北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，该公司于2013年12月30日出具一份《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》中注明估价对象的房地产总价值为3407900元。金伟、王娟为此支出评估费8816元。
　　另查，原告诉讼请求第1项相关手续费等费用，具体是指产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元;契税、印花税、证照费7132元;综合地价款17980元;公共维修基金9196元;个人住房保险费1494元;有限电视入网费300元;每年的电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元;装修费用近30万元，装修管理服务费520.53元;360000元商业贷款的利息等等。
　　三、法院判决
　　1、被告马胜利于本判决生效后十日内返还原告金伟、王娟购房款、产权登记代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费，共计三十一万四千五百零四元;
　　2、被告马胜利于本判决生效后十日内给付原告金伟、王娟房屋增值补偿金二百三十五万八千四百七十八元四角;
　　3、驳回原告金伟、王娟的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案诉争房屋系经济适用房，登记在被告马胜利名下，由原告王娟、金伟居住使用，双方并无书面约定，但诉争房屋系二原告出资，且购房款等相关票据资料均由二原告持有，二原告对借名购买经济适用房有合理解释，故认定二原告与被告之间存在口头的借名买房约定。该约定违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。被告辩称双方不存在借名买房关系，依据不足，不予采信。合同无效后，原告因购买该房屋所支出的购房款、贷款本金、产权代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费等相关款项，被告应当予以返还。关于原告主张返还的每年的电梯运行维护费、水泵运行维护费、贷款利息一节，依据不足，故不予支持。关于原告主张的装修费及装修管理服务费一节，因对房屋的市场价值进行评估鉴定时，已包含装修部分，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于该合同的无效，原、被告双方均有过错，考虑到原告支付了大部分购房款，被告与原告达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，被告应对合同的无效承担主要责任，具体比例酌情确定为80%，故对于因房屋升值所产生的收益，被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿。

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