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房屋买卖双方恶意串通法院判合同无效

发布日期:2018-09-22    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  王乐会诉称:
  林淋和李阳的房屋买卖合同存在恶意串通,李阳从未看过房,林淋在所有权人王乐会不知情的情况下将房屋出售损害了王乐会的合法权益。起诉请求:判令林淋代理王乐会与李阳签署的房屋买卖合同无效。
  二、被告辩称
  林淋、李阳辩称:房屋买卖流程合法合理,林淋和李阳之间不存在恶意串通,且不存在损害王乐会的利益,房屋买卖合同合法且生效。
  三、审理查明
  2015年3月17日,王乐会、孙数(甲方)与王李(乙方)签署《借款合同》,甲方向乙方借款130万元用于资金周转,借款期限为2个月,自2015年3月17日至2015年5月16日止。房屋所有权人王乐会以X号房屋作为抵押担保。同日,王李向王乐会转账130万元。2015年3月18日,北京市X公证处出具有强制执行效力的债权文书公证书,对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。
  2015年3月17日,王乐会向林淋出具授权委托书并公证。载明委托事项如下:“代为办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜,代为签署解押协议、领取解押材料。在符合依法出售的前提下,代为办理房屋、土地核验、代为办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户的有关事宜等。
  代理人林淋与李阳签署《房屋买卖合同)》约定:出卖人所售房屋建筑面积67平方米,房屋成交价格141万元,定金金额为10万元。落款出卖人处由林淋代王乐会签署,买受人处由李阳签名,均标注签订日期系2015年9月15日。签合同前即已付清所有房款。同日,林淋代王乐会与李阳共同签署了《房屋所有权转移登记申请书》。
  庭审中,王乐会表示一直居住在X号房屋内,房屋买卖交易过程中从未接到任何电话,也没有人看房。2015年9月20日,李阳带着5个人强占了X号房屋,将王乐会及母亲等人轰走,后李阳将X号房屋继续出售。
  经询,李阳表示已将X号房屋另行出售,交易价格230余万元,X号房屋已经转移登记至案外人名下。
  四、法院判决
  确认林淋与李阳签署的《房屋买卖合同》无效。
  五、律师点评
  该案争议焦点在于林淋代理王乐会与李阳签署《房屋买卖合同》是否存在恶意串通,损害王乐会利益的情形。就林淋而言,王乐会向王李抵押借款时向林淋出具授权委托书并进行公证,各方之间真实法律关系为借贷合同关系,王乐会并不存在委托林淋出售X号房屋的意思表示。在借贷关系出现纠纷后,林淋持委托书擅自出售X号房屋,未征得其同意,在王乐会仍居住在房屋内的情况下,积极促成房屋交易获取对价款,显属恶意。买卖双方除2015年9月15日签署网签合同外,并未签署其他买卖合同文本或补充协议,对于房款支付及房屋交接等关键信息均未限定期限,此明显有悖于价值较大的房产交易习惯。
  X号房屋登记权属系王乐会,且因借款行为设立抵押权,而李阳在签合同前即已付清所有房款,此明显有违买房人的合理审慎义务。而李阳未能对此作出合理解释。在此情况下,可以推定林淋与李阳就买卖X号房屋存在恶意通谋,而此行为损害了房屋所有权人王乐会的合法利益。故,应确认林淋与李阳签署的《房屋买卖合同》无效。
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