工业用地的厂房是否可以买卖

发布日期：2019-02-27 作者：吴丁亚律师

工业用地厂房转让法律问题研究

现在很多企业会购买在工业用地上建筑的厂房，但是出现纠纷时，却经常被判定“买卖合同无效”。所以，在购买工业用地厂房时，我们需要注意的问题有哪些。
一、 工业用地与商业用地的区别
首先，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让。土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。商业用地的转让是完全商品化的。因此，在购买工业用地厂房时，需要注意的风险点比普通的商品房买卖要多很多。
其次，工业用地一般都要求建设项目符合规划部门的地域规划的，如果规划部门同意建的是标准厂房，那么就简单了，你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割。而且不论如何，土地产权分割时是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。而商业用地就好说了，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖都随你高兴。
最后，一手交易中还应注意出卖方是否具有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，只有在具备上述五证的情形下交易的合法性才能获得保障。另，工业用地上的房屋在权证办理税费上、过户交易税费上及日常水电成本上相对住宅房屋高。
二、工业用地上所建造的房子是否可以买卖
首先，工业用地主要有两种取得方式，划拨或出让。如果划拨来的工业用地上的房子，是不能出售的。如果是出让来的房子，就需要区分以下几个情况。
第一，如果建造的是住宅或者商品房，则需要去当地国土资源局用地科咨询，申请改变土地性质，需提交的资料，费用、程序、时间。可能还要到当地规划局，变更相关的事宜，要规划许可证的批复。审批新控规指标，把土地改为住宅用地。办妥规划许可证、土地证、施工许可证，测绘图纸，交完相关的土地出让金，税费，手续费，才能到房管局出房产证。但是购买工业用地上的住宅，风险也很多，需要谨慎。
第二，如果建造的是厂房，是可以购买的。工业用地的土地用途本身就在于除建造工业厂房、工业办公用房、工业配套用房等，所以建造工业厂房是完全符合标准的，只要取得了房产证，就可以买卖。
有案例说明，在工业用地上的厂房买卖后，由于房屋产权的纠纷，双方提起了合同的确权之诉 “……以上事实，有《出售合同》及其补充协议、上海市房地产权证及登记薄、《租赁合同》、土地使用权出让合同、协议书及原、被告当庭陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，涉案《出售合同》及《补充协议》均系当事人的真实合意，并不违反行为时的禁止性法律法规，双方均应按约履行。”可知，工业用地上的厂房是可以出售的。
三、工业用地厂房买卖是否无效
案例中，有很多工业用地厂房买卖是被判定无效的，但是也有被判定有效的买卖合同，如“法院认为，关于定购协议的效力问题。张xx与A公司签订的定购协议是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，协议系张xx预定贵源公司在案涉地块待建的工业厂房以及约定其后签订《工业厂房买卖合同》的预约，虽然A公司直到2015年才取得案涉地块的土地使用权、建设用地规划许可证以及A11#楼厂房的建设工程规划许可证，但法律并未规定未取得上述证照之前购房者与开发商签订的工业厂房定购协议属于无效情形，故该协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依协议约定履行合同义务。”该案例中合同虽然名为“定购合同”，但是合同内容是规定在厂房建成之后，双方要办理“房屋买卖合同”，法院判定合同有效，证明其内容，即“房屋买卖合同”不违反法律法规等强制性规定。所以购买工业用地厂房，符合法律规定是有有效情形的。

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