卖方拒不履行合同，需要承担什么违约责任？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　2015年1月，周某诉称：李某与马某为夫妻关系。2004年6月7日，我与李某、马某签订《买卖合同》，约定由我向李某、马某购买其名下房屋。房屋在马某名下，李某、马某都同意此次房屋买卖。房屋性质是房改房(成本价)，是可以上市交易的，单位也出具了证明。签订合同后，我按照合同约定向李某、马某支付了房款28.8万元，双方同时约定待该房屋过户后，我再向李某、马某支付剩余的1万元房款。同日，李某、马某向我交付了房屋，由我居住至今。经我多次催促，李某、马某一直未按合同约定为我办理房屋产权证。现要求判令李某、马某将房屋依约过户给我。
　　2、被告辩称
　　李某、马某辩称：房屋为我们夫妻共同财产，李某也同意此次房屋买卖。但我们与周某没有直接房屋买卖关系，按照当时国家规定，马某委托房地产经纪公司出卖马某名下的房屋。周某就同一事实理由和诉讼理由已经起诉过两次，按照法律规定，对周某的此次起诉法院应当予以驳回。按照马某与房地产经纪公司公司的约定，马某已经完成了全部的房屋以及相关手续的清理、交接义务，提供了用于房屋过户的全部文件。我们的义务已经全部履行完毕，我们并不具有承担配合周某过户的义务。周某在通过房地产经纪公司公司购买房屋时知道承担过户义务方是房地产经纪公司公司，因此我们不是这个案件适格的被告。我们不是直接从周某处收取的房款288000元，是自房地产经纪公司公司处收取的，且还有1万元房款没有收到。认可房屋能够上市且已经交付的事实。不同意周某的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2004年5月25日，马某(委托方)与房地产经纪公司公司(受托方)签订《北京房地产经纪公司置地房地产经纪有限公司房屋委托销售合同》，载明：马某自愿委托房地产经纪公司公司出卖其所拥有的房屋，房地产经纪公司公司接受此种委托，委托期限自2004年5月25日至办理完过户手续止。马某确认，在任何情况下，其所拥有的房屋出卖价均不得低于298000元。由于本合同所签房屋为央产暂时不能上市交易，经马某与房地产经纪公司公司双方协商，同意将此房以公证方式出售，双方经国家公证机关办理委托及买卖公证，马某将房地产经纪公司公司所要求提供的资料提供给房地产经纪公司公司后，房地产经纪公司公司将房款288000元付给马某(含定金)，待本合同所签房屋能上市交易后，由房地产经纪公司公司办理过户手续将余款1万元付给马某，马某在此期间须积极配合房地产经纪公司公司办理相关手续。
　　2004年5月25日，周某(购买方)与房地产经纪公司公司(受托销售方)签订《北京房地产经纪公司置地房地产经纪有限公司购房合同》，载明：周某确认，其同意购买房地产经纪公司公司受托销售的房屋一套，房屋所有权人姓名为马某。周某确认房屋买受的总价格为320000元。房地产经纪公司公司可应周某请求，全力协助周某办理房屋产权变更手续，自2004年5月25日至办理完过户手续止。本合同所签房屋为央产暂时不能上市交易，经周某与房地产经纪公司公司双方协商，周某同意以公证方式购买此房，双方经国家公证机关进行委托及买卖公证后，周某将房款32万元付给房地产经纪公司，房地产经纪公司将房屋交付周某居住使用，待本合同所签房屋能上市交易时，由房地产经纪公司公司办理完过户手续后，周某将余款1万元付给房地产经纪公司公司。
　　2004年6月7日，李某、马某与周某签订《买卖合同》约定：由周某向李某、马某购买马某名下的房屋，房屋价款为298000元。李某、马某与周某在办理房屋买卖、过户和产权登记等手续过程中所发生的各种税费，按北京市有关规定由李某、马某与周某各方自行承担和缴纳。同日，李某、马某给房地产经纪公司公司职员孙某出具《委托书》，载明委托事项为房屋出售及办理过户手续。2004年6月10日，北京市第二公证处出具公证书，对上述《买卖合同》及《委托书》进行了公证。
　　原审庭审中，李某、马某认可自房地产经纪公司公司收到房款288000元。周某表示同意承担因房屋产权登记过户而发生的所有费用。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　李某、马某将登记在马某名下房屋的产权登记过户至周某名下(因该房屋过户发生的相关费用由周某负担)。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
　　本案中涉及到三份合同，分别为房屋委托销售合同、购房合同及买卖合同。根据马某与房地产经纪公司公司签订的房屋委托销售合同可以看出，马某与房地产经纪公司公司之间形成了委托关系，马某作为委托人委托房地产经纪公司公司出售房屋。根据周某与房地产经纪公司公司签订的购房合同可以看出，房地产经纪公司公司作为受托人在授权范围内将房屋出售给周某，在该合同中，明确写明房地产经纪公司公司系受托销售房屋，房屋所有权人为马某，据此可知，周某在签订合同时已明确知晓房地产经纪公司公司系受马某之委托出售房屋。故根据前述法律规定，周某与房地产经纪公司公司签订的购房合同应直接约束马某和周某，马某应履行购房合同中的相关义务，应为周某办理过户手续。
　　另再根据马某、李某与周某签订的《买卖合同》可以看出，马某、李某作为出卖人直接与买受人周某签订了买卖合同，该买卖合同亦是对马某、李某与周某形成了房屋买卖合同关系的确认，马某、李某作为出卖人理应承担将房屋产权过户至周某名下的义务，马某、李某主张《买卖合同》系为办理过户而签订的虚假合同，没有依据，法院不予支持。