（2016）田志×与聚××合投资有限公司、同×房地产有限公司商品房销售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

田志×与广西南宁聚××合投资有限公司、防城港市同×房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2016）桂0602民初58号

原告：田志×，女，1966年7月5日出生，住山西省宁武县。

委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所实习律师。

被告：广西南宁聚××合投资有限公司，住所地南宁市×区×大道×号×T2栋×号。

法定代表人：张进×。

被告：防城港市同×房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区×区×广场×小区×栋×号。

法定代表人：苏武×。

委托诉讼代理人：劳×，该公司员工。

原告田志×诉被告广西南宁聚××合投资有限公司（以下简称聚××合公司）、被告防城港市同×房地产有限公司（以下简称同×公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代表人李昆林、李植善，被告同×公司的委托诉讼代表人劳×到庭参加诉讼。被告聚××合公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不出庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与聚××合公司签订的《泰鑫大厦认购协议书》；2.被告聚××合公司双倍返还原告定金40000元、购房款50000元及利息8311.44元（以原告已交的定金和购房款共计70000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从付款之日暂计至2015年12月31日）；3.被告同×公司对诉讼请求二承担连带责任；4.被告聚××合公司、同×公司承担诉讼费。事实和理由：2013年11月12日，原告与聚××合公司签订了《泰鑫大厦认购协议书》（以下简称为《认购协议书》），约定原告认购同×公司开发的泰鑫大厦1单元705号房屋，并于当日支付定金20000元，后另支付房款共计50000元。但聚××合公司未按合同约定与原告办理正式的购房合同等手续。再经原告向同×公司核实，涉案房屋已出售给其他业主，原告要求二被告返还上述款项未果。聚××合公司违约，原告有权解除合同，并要求构成委托代理关系的二被告承担连带返还责任。

被告同×公司辩称，1.其与聚××合公司间不存在委托代理关系，且其未收到原告的款项，无还款责任；2.其对原告与聚××合公司间签订的《认购协议书》不知情，且与其无关；3.港口区人民法院已生效的类似判决书中认定，其公司不承担还款责任及连带责任。

被告聚××合公司既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1-3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4、6即《认购协议书》、收据，均有原件，能证明原告与聚××合公司签订涉案合同且原告支付款项的事实，本院予以采纳；对原告提供的证据5、7、8、9、10，即泰鑫大厦置业计划表、泰鑫大厦户型简介、广告宣传单、对话内容、现场视频，上述证据不能证实二被告之间系委托代理关系，不予采纳。对被告同×公司提交的证据1即声明，为同×公司在2015年1月8日在报纸上刊登的公告，与本案事实发生时间不一致，不予采纳；对被告同×公司提交的证据2、3即民事判决书两份，与本案查明事实不一致，不予采纳。

本院查明事实如下：2013年11月12日，原告田志×（甲方）与被告聚××合公司（乙方）签订《泰鑫大厦认购协议书》，约定：一、认购房屋基本情况：甲方预定乙方销售的位于防城港市港口区，建筑面积为107.53m2，单价为3480元/平方米，总房款374204元。二、认购有效期：乙方承诺为甲方所预定的房屋保留至2013年12月15日止。三、认购订金：本协议签订时，甲方向乙方支付订金2万元。甲方须在上述房屋保留期限内，携本协议到乙方售楼处，与乙方协商签定《合作建房协议书》有关事宜。上述订金在签署《合作建房协议书》时自动转为该房屋的购房款。四、付款方式：甲方同意选择以按揭方式付款，具体付款流程详见《置业计划表》。五、乙方承诺：自本协议签订后，为甲方保留该房屋至2013年12月15日止，不得与第三方签订该房屋《泰鑫大厦认购书》或《合作建房协议书》。并承诺在甲方携本认购书与乙方签订《合作建房协议书》时，乙方将完全履行本协议中约定的房屋位置、房号、面积、房价等条款。如乙方违反上述约定，需向甲方双倍返还订金，同时本协议自动生效。六、甲方承诺：本协议签订后，在上述约定的时间内到乙方指定的地点与乙方签订《合作建房协议书》，并承诺在甲方签订《合作建房认购书》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、房号、面积、房价等条款。如买受人不能履行本认购书确定的义务，视为甲方自行放弃该房屋的保留权，乙方有权终止本协议的内容，同时甲方已交付的订金不予返还。

2013年11月12日、12月17日、2014年1月27日，聚××合公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来购买泰鑫大厦1-705号房定金2万元、定金3万元、首期款2万元。

另查明，涉案商品房项目系被告同×公司开发建设。

本院认为，一、关于原告诉请解除《认购协议书》的问题。田志×与聚××合公司签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。该《认购协议书》中包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、签署正式买卖合同的期限、付款方式、订金条款等内容，应为商品房预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案中，虽涉案商品房项目系同×公司开发建设，但无证据证实聚××合公司与原告签订《认购协议书》得到同×公司的授权委托，同×公司事后亦予以否认。故聚××合公司无权与田志×签订涉案商品房的预约合同，双方亦无法签订本约即商品房买卖合同。由于原告已无法实现其合同目的即获得涉案商品房的所有权，故原告诉请解除其与聚××合公司签订的《认购协议书》，本院予以支持。

二、关于原告请求聚××合公司双倍返还定金及退还购房款和利息损失的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”虽《认购协议书》中约定原告向聚××合公司支付的是“订金”，但根据合同第五条甲方承诺“乙方（聚××合公司）违反约定，需向甲方（原告）双倍返还订金”，及第六条乙方承诺“如买受人不能履行本认购书确定的义务，视为甲方自行放弃该房屋的保留权，乙方有权终止本协议的内容，同时甲方已交付的订金不予返还”的约定，与《中华人民共和国担保法》第八十九条对定金及其法律效力的规定相符，且聚××合公司2013年11月12日向原告出具的收据亦载明其收取原告的2万元是案涉商品房的“定金”，应视为聚××合公司认同《认购协议书》中“订金”应为“定金”，应适用定金罚则予以处理。如前所述，因聚××合公司对合同解除存在过错，故原告诉请聚××合公司双倍返还定金4万元，本院予以支持。至于聚××合公司2013年12月17日向原告出具的收据虽载明系“定金”3万元，但原告未按定金而按购房款主张权利，本院予以确认该3万元为购房款。故聚××合公司应退还原告购房款5万并赔偿原告利息损失。利息损失以本金3万元为基数，自2013年12月17日起计至2014年1月26日；以本金50000元为基数，自2014年1月27日起计至2015年12月31日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算。

三、关于二被告连带返还的问题。由于原告提供的证据不能证实聚××合公司、同×公司就销售涉案商品房项目存在委托代理关系，故原告请求同×公司对上述款项承担返还责任，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告田志×与被告广西南宁聚××合投资有限公司签订的《泰鑫大厦认购协议书》；

二、被告广西南宁聚××合投资有限公司双倍返还原告田志×定金共计40000元；

三、被告广西南宁聚××合投资有限公司返还原告田志×购房款共计50000元并赔偿利息损失（利息以本金30000元为基数，自2013年12月17日起计至2014年1月26日；以本金50000元为基数，自2014年1月27日起计至2015年12月31日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）；

四、驳回原告田志×的其他诉讼请求。

案件受理费2258元（原告田志×已预交），由被告广西南宁聚××合投资有限公司承担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2258元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长陈燕
人民陪审员潘泽耀
人民陪审员刘敬佳
二〇一七年二月六日
书记员王颖

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