商品房买卖合同补充协议效力的认定

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    一、原告诉称 
    原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除涉案购房协议;2、判令被告归还原告购房款300,000元及定金100,000元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月4日，原告向被告购买商铺，价值共计880,000元，并签订购房协议，原告于同年9月6日向被告支付定金100,000元，同年12月20日支付购房款300,000元，被告承诺于2017年1月底前后办理房屋过户手续后付清尾款，后经原告多次催办，被告未能履行房屋过户义务，被告根本违约，原告特诉至法院，请求依法判决。 
    二、被告辩称 
    被告答辩称，不同意原告的诉请，因为这个合同被告已经履行完毕了。2016年6月6日第三人与房东张三在微信上洽谈，委托被告和第三人将他的5套房子出售，当时李四和第三人王五是男女朋友关系，共同经营这些房产生意。同年9月3日，第三人告诉李四她于8月15日向房东张三的父亲张四支付了5套房子的定金，而后陆续的将房子卖给了张五一套、张六二套、张七二套。原告张六的合同是9月4日签订的，当时第三人也在场，当天就把被告收到原告的100,000元定金和300,000元房款全部转给了第三人，2016年10月23日被告方李四打通了张三的国际长途，确认杨房子是同意出卖的。 
    第三人答辩称：不同意被告的答辩意见，同意原告的主张。第三人认为本案和张五案一样，因为第三人受房东授权委托，在原告向第三人打下400,000元欠条后，直接将房屋过户给了原告，但在过户时按照要求第三人代表房东与原告网签了房屋买卖合同。被告方李四不认识房东，也没有房东的电话，没有第三人的委托，被告及李四无权出售，张三、张四父子的五套房子都是第三人打包向房东买下来的，与被告无关。因此，被告无权收取房款，原告的诉讼请求成立。　　三、本院查明 
    被告投资人李四与第三人原系同居男女朋友关系，双方确认从2012年起同居。从2014年开始，第三人寻找房屋出售方并代表房东，取得委托出售房屋的授权，先支付房款给房东，李四设立的房产中介经纪事务所寻找下家购房人，先有房产中介经纪事务所与购房人(在本案中即为原告)签订《商品房买卖协议》，最终由第三人出面代表房屋所有者即卖房人和买房人网签《上海市房地产买卖合同》，并履行过户等手续。同时，在房屋未出售前，被告和第三人还将取得实际控制权的房屋以房产中介经纪事务所的名义对外租赁。按照李四与第三人约定，自2016年8月24日至2016年11月26日，被告以甲方即房屋所有人名义与自然人王彬生、罗燕红、李长英、蒋水良、叶其福、张五、陈秋燕、陈昭海、吴依洪、姜道荣、朱仙华、陈宝圣、李加想等人签订13份商品房买卖协议，并收取了相应的房款。 
    2016年9月4日，原告与被告(李四设立的个人独资企业)签订《商品房买卖协议》，合同约定，被告将房屋转让给原告，成交价为880,000元，并约定签订合同当日支付定金6万元，签订正式房产交易合同当日付清尾款。同年9月6日原告支付被告定金100,000元，12月20日支付被告房款300,000元，合计400,000元。被告均出具相应的收据给原告。2017年1月底，被告与第三人关系破裂，第三人不再承认原交易模式，导致原告房款支付方向不明，房屋不能过户。同年3月原告因此向本院提起诉讼，追究被告责任，后因未缴纳诉讼费而裁定撤诉。2017年4月11日原告支付第三人设立的上海亭禧房地产经纪事务所房款480,000元，原告并出具400,000元欠条给了第三人。 
    又查明:因2017年1月底起被告投资人李四与第三人关系破裂，中断了原先的合作关系和交易模式，也改变了原告等购房人的购房模式，由此形成大量房屋买卖等纠纷。 
    四、裁判结果 
    一、解除原、被告于2016年9月4日签订的《商品房买卖协议》;
    二、被告房地产经纪事务所应于本判决生效后十日内退还原告张六400,000元;
    五、律师点评 
    合同的形式与合同的实质不一致时，应以合同的实质来确定合同的性质。涉案原、被告之间的“商品房买卖协议”，被告非房屋所有权人，也未取得所有权人的授权，如无第三人的配合和追认，不可能完成房屋过户，是不能履行的协议。 
    但是，从查明的事实看，在被告投资人李四与第三人关系未破裂前，通过第三人与房东的配合，房屋出售人与购房人最后均能网签《上海市房地产买卖合同》，购房人达到购房目的，而李四和第三人按照他们的约定收到相关房款，或转交房东，或按约分成。因此，原、被告之间的“商品房买卖协议”只是房屋所有人、第三人、被告、李四及购房人之间整个房屋买卖环节中的一环，并非独立的商品房买卖关系，实质上是一个代办性质的协议，需要得到房东及授权人即第三人的追认才能履行。 
    在李四与第三人关系破裂后，第三人已经不认可以往交易模式，房东更不会追认被告的行为，且原告已经与房屋所有人建立房屋买卖关系并已经履行完毕，故被告依据未取得追认的《商品房买卖协议》而收取原告款项没有依据，根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。