[基本案情] 2005年1月20日,原告张某(乙方)与被告万里公司(甲方)签订《房屋租赁合同书》,双方约定:甲方同意将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房,院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用,租期为5年,从2005年4月28日起至2010年4月28日止,年租金为5万元,由乙方按年计付,每年4月28日前首付50%,余下年底结清;合同期满,甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方,如有损坏按原价赔偿(具体数量按附表);期内,水、电费由乙方负担;乙方在承租期间,由于使用不当或自行改建房屋造成损坏,要负责修复或赔偿损失;乙方要按规定时间足额缴付租金,无正当理由超过规定三个月不交纳租金,甲方有权收回所租的房屋。合同签订后,被告万里公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。此后,原告张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。但“金桥大酒店”并未经工商注册。
2005年3月20日,被告海丰公司书面通知原告:你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司,我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同,故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效,望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同,逾期我单位将依法行使权利。并附有房屋权属的证明。原告庭审中承认于2005年3月25日收到海丰公司的函件特快专递。2005年4月7日,被告万里公司以电报形式通知原告解除合同:你与我单位2005年1月20 日签订房屋租赁合同后,威海公司得知,立即通知我单位要求与你解除合同,理由是该房产权不属于我单位,为此,我单位进行了查证后,得知该房产权不属我公司,故希望你与我单位及时协商解除合同,以避免给你造成不应的损失。现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。
[裁判要点]:
法院经审理认为:根据有关法律规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效;依法成立的合同,自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。据此,被告万里公司以其无产权的房屋与原告张某签订租赁合同,在权利人追认或者原告张某取得处分权前,该合同属效力待定的合同。而作为权利人的被告海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认,故被告万里公司与原告张某于 2005年1月20日签订的租赁合同成立,但属于无效。虽双方约定的租赁期限为2005年4月28日至2010年4月28日,但该合同成立的时间为 2005年1月20日。
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