3、权利质押说
当今社会,经济发展日新月异,新生事物层出不穷。房地产市场即出现了一种相对现房交易而言更为新颖的期房买卖,俗称“售楼花”,出售尚未建造的住房。在这种情形下,并不排斥个人住房按揭贷款的适用,因此项制度便于房产商尽快获得资金,可灵活周转,以保障住房建造的/顷利进行,意义甚大。但问题亦随之而来,罗马法因所有权为最完全之物权,将之与物等同,所有权即物。在住房尚未建造的情况下,物不存在,亦谈不上所有权,购房者所购的尚只是因购房契约的签订而形成的债权,这时的按揭如仍按抵押定性,未免不妥,由此,我们不得不考虑另一种担保——权利质押。
依照此说,期房交易中的购房者是银行的债务人的同时又是房产商的债权人,贷款契约的债务担保即买卖契约所得的债权。以债权作担保,是为权利质押的一种形式。
㈢本人观点
如从贷款返还方式看,有所有权保留说,即房产商全价卖房给银行,银行与购房者之间附条件买卖,银行保留住房之所有权。但此说弊端甚多,尤其是面对个人住房按揭贷款这样复杂的关系,所有权保留尚不能做出圆满解释。
从按揭角度考虑,有抵押说和权利质押说,前说适用于现房交易,后说适用于期房交易。简而言之,即房产商与购房者之间发生买卖关系,购房者与银行之间发生借贷、担保关系。
预售商品房合同和按揭贷款合同就法律而言,是购房者与房产商,购房者与银行之间发生的两种不同的法律关系。从法律理论上说,两个没有隶属关系的法律行为不能成为相互关联的理由。但这一纠纷的特殊情况是:预售商品房合同中,双方曾明确约定,由房产商负责办理按揭贷款,且在事实上房产商已与银行就按揭贷款签定过协议,并明确了贷款比例。因此,客观上按揭贷款成功与否直接关系到预售商品房合同的履行。根据“当事人意思自治原则”,从购房者与房产商约定来看,由房产商负责落实购房者的按揭贷款是事实,如未办成而导致购房者无法履行付款义务的话,房产商应当承担民事责任。
苗欣兰
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