出租方违约,责任如何承担?
www.110.com 2010-07-23 16:47
[案情]
S市一外资企业(下称承租方)与S市某公司(下称出租方)签订租赁合同,约定:出租方将其所属的佳田工业园出租给承租方,在此基础上,出租方还应再建一栋宿舍楼,五个月内建成出租给承租人。出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷,在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。合同签订后,承租人提前预付了租金,并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋,但以实际面积超过约定面积为由,将仓库和其中的一间房屋共计500多平方米的面积另行出租给他人。承租人在接受工业园时,发现工业园的装修不符合合同约定的标准,为节省时间,不得不重新装修。其后,该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封,致使承租方无法继续经营,并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。承租人在蒙受巨大损失的情形下,向法院起诉。法院审理后认为:一、租赁合同为有效合同,承租方诉请出租方立即建设并交付另一栋宿舍不予支持。因为这种请求不是一般的给付之诉,该条款的履行有一定的条件限制,租赁的标的限于有体物,无体物无法租赁,故出租方无须继续履行该条款,该条款无法继续履行过错在于出租方,出租方应承担相应的民事责任。承租方主张的经济损失缺乏证据,法院不予采纳;二、代垫装修工程款及房屋被封问题,属于另一类法律关系,本案不作处理。
?煹闫坤?
出租方应继续履行“建设并交付宿舍”这一合同条款
(一)从合同权利义务关系看,这一条款规定了出租方负有两项义务:一是建设宿舍,二是将宿舍交付(出租)给承租方,履行这一条款就意味着出租方既要建设宿舍,又要出租宿舍,缺一不可。也就是说,合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务,出租方都应严格依照合同来履行,不履行其中的任何一项义务,就构成违约。依照合同自由原则,合同的权利义务以约定为准,不能以通常租赁合同以现房租赁为主这一特征,来否定以将来房屋作为租赁标的物的合理性。否则,如果依这样的逻辑,那么相对于现货买卖而言,订单交易也就是无法实际履行的了。
(二)“建设宿舍”这一义务对于出租方而言,客观上是可以继续履行的。在一个合同关系中,设定多个权利义务是合同自由原则的体现。一个合同的权利义务并不一定可由一个有名合同来概括,只能以合同为依据,而不能以学理上的一般合同的基本特征为依据进行评判。实践中大量出现的无名合同和混合合同就是例证。本案中,“建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为,是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定,是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时,已经充分考虑到建设宿舍的可行性,比如,有空地可供建设、建设时间充裕、出租方已提前做好了消防报批手续、承租方提供资金支持等。严格履行合同是必要的,也是可行的。
S市一外资企业(下称承租方)与S市某公司(下称出租方)签订租赁合同,约定:出租方将其所属的佳田工业园出租给承租方,在此基础上,出租方还应再建一栋宿舍楼,五个月内建成出租给承租人。出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷,在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。合同签订后,承租人提前预付了租金,并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋,但以实际面积超过约定面积为由,将仓库和其中的一间房屋共计500多平方米的面积另行出租给他人。承租人在接受工业园时,发现工业园的装修不符合合同约定的标准,为节省时间,不得不重新装修。其后,该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封,致使承租方无法继续经营,并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。承租人在蒙受巨大损失的情形下,向法院起诉。法院审理后认为:一、租赁合同为有效合同,承租方诉请出租方立即建设并交付另一栋宿舍不予支持。因为这种请求不是一般的给付之诉,该条款的履行有一定的条件限制,租赁的标的限于有体物,无体物无法租赁,故出租方无须继续履行该条款,该条款无法继续履行过错在于出租方,出租方应承担相应的民事责任。承租方主张的经济损失缺乏证据,法院不予采纳;二、代垫装修工程款及房屋被封问题,属于另一类法律关系,本案不作处理。
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出租方应继续履行“建设并交付宿舍”这一合同条款
(一)从合同权利义务关系看,这一条款规定了出租方负有两项义务:一是建设宿舍,二是将宿舍交付(出租)给承租方,履行这一条款就意味着出租方既要建设宿舍,又要出租宿舍,缺一不可。也就是说,合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务,出租方都应严格依照合同来履行,不履行其中的任何一项义务,就构成违约。依照合同自由原则,合同的权利义务以约定为准,不能以通常租赁合同以现房租赁为主这一特征,来否定以将来房屋作为租赁标的物的合理性。否则,如果依这样的逻辑,那么相对于现货买卖而言,订单交易也就是无法实际履行的了。
(二)“建设宿舍”这一义务对于出租方而言,客观上是可以继续履行的。在一个合同关系中,设定多个权利义务是合同自由原则的体现。一个合同的权利义务并不一定可由一个有名合同来概括,只能以合同为依据,而不能以学理上的一般合同的基本特征为依据进行评判。实践中大量出现的无名合同和混合合同就是例证。本案中,“建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为,是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定,是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时,已经充分考虑到建设宿舍的可行性,比如,有空地可供建设、建设时间充裕、出租方已提前做好了消防报批手续、承租方提供资金支持等。严格履行合同是必要的,也是可行的。
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