二、二者并存时的顺位问题

　　之所以会出现承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权并存的情形，是因为同一财产上租赁权与抵押权人出现了并存现象。由于抵押权所追求的是标的物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求转移标的物的占有。这样抵押权和租赁权可能并存于同一财产上。由于两种优先权均具有法定性、从属性、期待性、物权性，其实现的顺位原则上应依成立的时间先后顺序而定。法律之所以赋予承租人在同等条件下对抗第三人的优先购买权，其目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。

　　法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿债权的权利，而不是对抵押物的所有权。因此只要承租人的出价与抵押权人出价相同，抵押权人就只能从抵押物的交换价值清偿自己的债权。所以承租人的优先购买权和抵押权人行使自己的优先受偿权并不冲突。

　　然而，这只是当同一财产上租赁权先于抵押权设立的情形。当抵押权先于租赁权设立时，情形又有所不同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　仔细分析，抵押权人的优先受偿权实际上不是单一的权利，它包含次序权、标的物交付权和受偿权。次序权和标的物交付权属清偿处分权，为物权；而受偿权属债权。由于抵押权人既是担保物权人，又是债权人，因此其优先受偿的过程，实际是担保物权人向债权人交付标的物的过程。而承租人的优先购买权亦非单一的权利，我们可以将其分为占有权和购买权，占有权为物权，购买权为债权。根据物权优于债权的原则，两种优先权中的债权并无先后之后，但后成立的占有权显然不应优于先成立的清偿处分权。从法律原理上看，承租人之所以在与第三人同等条件下可以取得优先购买权，就是因为与第三人可能享有的债权相比，承租人还享有占有、使用等物权，其在购买上的优先权不言而喻。但与先成立的优先受偿权相比，承租人对租赁物的占有、使用、管理明显存在着风险，因为抵押权人对承租人来讲，不是仅可能享有债权的第三人，而是享有对租赁物“清偿处分权”的“第二人”。除非出租人将租赁物卖给抵押权人以外的第三人，否则，其优先购买权无法从期待权变成既得权。换言之，只有在租赁物出租时未设定抵押权的情况下，承租人的优先购买权才是完全的；而在抵押物上设置的承租权，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使优先受偿权而归于消灭。故担保法解释规定，当承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权时，“抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”