三、国外住宅社会保障制度比较及其借鉴

　　(一)国外住宅社会保障制度比较

　　大多数政府，包括发达和发展中国家，都承认仅靠市场解决不了贫困和中低收入群体的住房问题。为满足低收入者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后根据自身特点，建立住房保障制度。

　　英国是工业化最早的国家，也是住宅消费保障制度产生最早的国家之一，早在19世纪80年代，英国政府为了解决住宅短缺问题，在住宅市场价格扭曲的情况下，介入住宅市场[12]，制定了针对城市住宅问题的《住宅法》，并开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。英国住宅消费保障制度经历了三个发展阶段：第一个阶段自1945年至60年代初。第二次世界大战刚刚结束，大部分居民住宅遭到破坏，大批居民无家可归，流利失所，再加上难民和被赶出家园的人大批涌入城市，房荒极为严重。当时在住宅方面的迫切任务是大量的兴建福利性公寓，以低租金出租给城市贫民，[13]以解决大量无房户的需要。第二个阶段自60年代至70年代初，政府从住宅的福利政策转向鼓励私人建房，买房。第三个阶段自70年代至今，住宅供求关系进一步缓和，住宅建设强调保留城区特点和原有的传统风格，更新内部设备等使之现代化。[14]所以，英国的住宅社会保障制度是在商品型住宅体制模式的基础上，加大了政府参与住宅市场的广度和深度发展形成的。[15]

　　新加坡获得独立后，经济落后，面临失业、房荒、交通三大难题，其中住宅问题尤其严重，有近半数的人口生活在环境恶劣的贫民窟中。1960年新加坡政府成立了建屋发展局，把实行“居者有其屋”当作国策，政府以此作为住宅消费保障的目标，并从1961年开始实施了一系列的五年计划，建成50多万套房屋，由于政府实施了积极的住宅消费保障政策，新加坡成为东南亚地区解决住宅问题的典范。其政策要点在于：公积金制度具有强制性，且比例较高。目前，新公积金的缴交率已经由个人工资的10%提高到40%，其中82%的积累可用于购建住房。[16]

　　与上述国家类似，法国、德国、荷兰、奥地利和日本等国家的住宅消费保障制度也都是起源于住宅短缺问题。特别是第二次世界大战以后造成的大约20%-30%的房屋破坏，使西欧国家的住宅消费保障制度得到了空前的发展，经过30年的努力，这些国家的住宅问题得到了极大的缓解，大部分国家的住宅总套数超过了家庭总数。