人民法院判决：“三方合同”约定不明，《佣金支付承诺书》是中介费索赔依据

发布日期：2015-04-03 作者：张旭锋律师

作者：房博士律师团
【案情回顾】
2013年7月上旬，潘某到A公司放盘，委托A公司作为居间人出售其位于从化市温泉镇的房屋（下称“该房屋”）。通过A公司提供的居间服务，潘某于7月下旬与郑某就转让该房屋事宜达成一致，三方订立房屋买卖合同，房价款共240万元。合同约定：买方需向A公司支付中介费50000元；逾期付款的，则每日按应付中介费的千分之二向中介公司支付违约金。合同还约定：卖方需向A公司支付中介费为0元。
同日，潘某出具《佣金支付承诺书》，承诺向A公司支付中介费20000元。
订立合同后，买卖双方已于2013年10月下旬办妥交易递件手续。合同履行期间，A公司多次催促潘某支付中介费，且先后两次向其寄送关于催付中介费的律师函，但潘某始终不予理会，拒绝支付中介费。嗣后，A公司委托房博士律师团向法院起诉，要求潘某支付中介费及有关违约金。
【各方观点】
原告起诉理由：
1、A公司为促成潘某与郑某的房屋买卖交易提供了居间服务，三方签订了房屋买卖合同，A公司有权取得相应的中介费。
2、潘某出具的《佣金支付承诺书》是其真实意思表示，合法有效，潘某应依约支付中介费20000元并承担相应的违约责任。
被告抗辩意见：
1、三方签订的房屋买卖合同中已经约定，卖方无需支付中介费（卖方需向A公司支付中介费为0元），这是双方约定，任何一方无权更改，所以被告无需支付中介费。
2、《佣金支付承诺书》是被告单方出具的文书，不属于契约性文书，对被告在法律上没有约束力。
房博士律师团主要代理意见：
首先，民法奉行意思自治，民事主体可以在法律允许的范围内实行自己的权利，这是每位公民的自由。而在本案中，A公司依法依约提供了居间服务，促成合同的订立，潘某对此主动做出支付中介服务费的承诺，为自己单方面设定了义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条等规定，如潘某无法证明该承诺书并非其真实意思表示或有损害国家、集体、第三人利益的，该承诺自作出时即生效。
其次，即便潘某认为其在出具承诺书时，具有法定的可撤销的情形，应在法定的1年期限内行使其撤销权。但自承诺书作出后直至A公司起诉主张权利之日已超过1年，潘某从未要求撤销该承诺书，故撤销权已消灭，承诺书对潘某仍有法律上的约束力。
最后，民事活动应当遵循平等、自愿、诚实信用原则。潘某作出的承诺生效后，其即负有向A公司支付相应中介服务费的义务。且就潘某出具承诺书后其与A公司的实际履行情况而言，A公司接受了潘某所作出的书面承诺，并在潘某未履行承诺设定的义务时，委托房博士律师团向潘某发催款函，显然，A公司对潘某的单方承诺予以认可，并积极主张其收取中介服务费的权利。由此可见，该承诺不但对潘某具有约束力。而且双方实际上对中介服务费的支付数额及方式也重新达成了一致意见。潘某应依约支付中介服务费及按照《房屋买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。
【法院判决】
      从化市人民法院开庭审理之后，合议庭最终采纳了房博士律师团律师的代理意见，认为A公司促成买卖双方订立合同后，潘某以承诺书的方式同意支付相应的中介服务费。承诺书是潘某的真实意思表示，一经作出即生效，潘某应按照承诺书支付20000元中介费。故判决潘某在向A公司支付中介费20000元，并承担逾期付款的违约责任。
       此后，被告上诉至广州市中级人民法院，二审法院开庭审理之后，判决驳回上诉，维持原判。
【房博士点评】
二手房（又称存量房）买卖过程中，中介的身影已出现得越发频繁，尤其在二手房买卖方面，中介甚至是不可或缺的参与者。为操作方便，原本的两方合同也会被三方取替，如此一来，所涉及合同各方当事人的合同权利义务也会变得更复杂。
在本案中，由于三方合同并未就卖方潘某是否需要支付中介费而作出约定，因此，能认定潘某接受了中介公司所提供的居间服务并须支付相应报酬的证据就只有潘某单方面出具的承诺书。有人会质疑，承诺书的证明力是否太薄弱？实际上，承诺书是潘某的真实意思表示，合法有效，具有法律效力，潘某应依约支付有关中介费。然而，潘某却企图以合同没有约定为由逃避付款义务，虽最终没有得逞，但由此可见，没有经过专业人员把关的合同一旦产生纠纷，可能会让当事人陷入有理说不清的情况。
所以，房博士律师团建议，房地产中介公司应制定约定清楚具体的三方合同及付款承诺书等，有条件的话应交由律师根据该公司的实际情况做合同起草工作，尤其包括中介费数额、付款方式、逾期付款的违约责任、跳单防治条款等，通过律师起草具体条款降低约定不明所带来的风险。而且，中介公司也应注意证据收集，对已提供居间服务的相关证据资料予以妥善保存，以备日后产生纠纷时，用作维权。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务

人民法院判决：“三方合同”约定不明， 《佣金支付承诺书》是中介费索赔依据

人民法院判决：“三方合同”约定不明，《佣金支付承诺书》是中介费索赔依据