（一）物业管理合同的性质问题

    1、其类似于《合同法》中的委托合同

    物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。本文所指的物业管理合同仅指业主和物业管理机构所签的合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。

    就物业管理合同的性质而言，我国《合同法》并未单设此种类型的合同，其应属无名合同。但鉴于物业管理合同是基于委托的前提而产生的，其构成要件类似于《合同法》中的委托合同，但《合同法》第124条对无名合同的法律调整问题作了明确规定：《合同法》总则或其他法律没有明文规定的合同，运用总则的规定，并可以参照总则或其他法律最类似的规定。因此，可以比照委托合同来处理物业管理合同。但其与委托合同也不完全一致，比较明显的表现在合同的解除上，委托合同基于合同双方的信任而产生，如果信任消失，任何一方均有权单方解除合同；而物业管理合同是典型的双务合同，双方均不得任意取消或解除合同。

    2、物业管理合同中物业公司的义务

    综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：（1）公用设施、设备、场所的维护修缮义务；（2）环境卫生、园林绿地的维护义务；（3）保安义务。本案涉及的是物业公司的保安义务。保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作。《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业公司的保安义务属于防范性质的，因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。明确了物业公司保安义务的防范性质，在处理此类问题上就有了指导性的意见，就不会出现凡是第三人侵权造成业主损失时，物业公司均要“背黑锅”的现象，这对物业公司的成长无疑是不利的。