所有权变动不影响租赁合同效力
www.110.com 2010-07-23 16:47
原告 齐某
被告 刘某
案由 侵犯所有权纠纷
2000年1月15日,刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同,合同约定:该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营,年租金为8000元,支付期限为每年1月20日前,租赁期限为3年。合同签订后,刘某按约向该公司支付了租金。2001年2月,供贸公司由于资金紧缺,决定将该门面房出卖,并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下,双方签订了购房合同,并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后,打算自己在该店面经营,遂要求刘某尽快搬出,遭到拒绝,齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉,要求刘某立即从该店面搬出,并赔偿其损失。
法院经审理认为,刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效,作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,并不影响租赁合同的效力。据此,承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利,并未侵犯齐某的房屋所有权,遂判决驳回了齐某的诉讼请求。
点评:
此案涉及到“买卖不破租赁”的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力,不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。买卖不破租赁原则的适用,须具备以下条件:1.原租赁合同仍然有效,即承租人的租赁合同必须原属有效且因期限未满而仍将有效。这样,当出租人将所有权让与第三人时,在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。2.租赁物所有权的变动应该在租赁期间。在本案中,刘某与供贸公司所签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律法规的规定,是双方当事人的真实意思表示,应认定合法有效。该租赁合同的履行期限为3年,而发生纠纷时仅履行1年有余,期限并未届满,因此符合上面第一个条件。另外,齐某取得门面房所有权的时间也在租赁期间以内,故本案符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以,对于门面房的新主人齐某而言,仍要受到原房屋租赁合同的制约,其对房屋的使用权仍受到一定的限制,必须等到房屋租赁期满后,才可要求刘某搬出。因此法院判决驳回齐某的诉讼请求是正确的。
被告 刘某
案由 侵犯所有权纠纷
2000年1月15日,刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同,合同约定:该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营,年租金为8000元,支付期限为每年1月20日前,租赁期限为3年。合同签订后,刘某按约向该公司支付了租金。2001年2月,供贸公司由于资金紧缺,决定将该门面房出卖,并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下,双方签订了购房合同,并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后,打算自己在该店面经营,遂要求刘某尽快搬出,遭到拒绝,齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉,要求刘某立即从该店面搬出,并赔偿其损失。
法院经审理认为,刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效,作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,并不影响租赁合同的效力。据此,承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利,并未侵犯齐某的房屋所有权,遂判决驳回了齐某的诉讼请求。
点评:
此案涉及到“买卖不破租赁”的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力,不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。买卖不破租赁原则的适用,须具备以下条件:1.原租赁合同仍然有效,即承租人的租赁合同必须原属有效且因期限未满而仍将有效。这样,当出租人将所有权让与第三人时,在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。2.租赁物所有权的变动应该在租赁期间。在本案中,刘某与供贸公司所签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律法规的规定,是双方当事人的真实意思表示,应认定合法有效。该租赁合同的履行期限为3年,而发生纠纷时仅履行1年有余,期限并未届满,因此符合上面第一个条件。另外,齐某取得门面房所有权的时间也在租赁期间以内,故本案符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以,对于门面房的新主人齐某而言,仍要受到原房屋租赁合同的制约,其对房屋的使用权仍受到一定的限制,必须等到房屋租赁期满后,才可要求刘某搬出。因此法院判决驳回齐某的诉讼请求是正确的。
- 上一篇:本案中的房屋是借用还是买卖
- 下一篇:这张奖券有效吗?
相关文章
- ·试论船舶所有权变动与船舶买卖合同效力之间的
- ·租赁物在租赁期间所有权发生了变动的,是否影
- ·出租人未取得融物所有权 融资租赁合同无效
- ·出租人未取得融物所有权,融资租赁合同无效
- ·从一起房屋租赁纠纷案谈“所有权变动”的范围
- ·影响融资租赁合同效力的因素
- ·租赁未经消防验收的房屋是否影响合同效力?
- ·房屋租赁未办理登记是否影响合同效力
- ·房屋所有权的转移与买卖合同效力的关系如何
- ·买卖合同中所有权保留的权利冲突与协调
- ·分期付款买卖合同中所有权保留条款的设立研究
- ·买卖合同上的保留所有权条款
- ·抵押登记对不动产抵押合同的效力影响
- ·保留所有权买卖合同期待权的若干问题研究
- ·出租违章建筑的房屋租赁合同效力及其处理办法
- ·抵押登记对不动产抵押合同的效力影响
- ·换房主不影响租赁合同
- ·海事责任承担对海上保险合同效力的影响
- ·从船舶所有权登记的效力谈最佳证据规则
- ·从船舶所有权登记的效力谈最佳证据规则
最新文章