如买卖不破租赁，租赁权被认为可对抗标的物受让人，因而具有物权的性质。这是误解。出租人无法定理由不得单方解除租赁关系。由于任何人不得转让自己不享有的权利，标的物受让人无法定理由也不应享有合同解除权。承租人对抗标的物受让人的权利并没有超出标的物转让人的承诺。此时的租赁权仍然只是债权，不是物权。称买卖不破租赁为租赁权“物权化”，并不确切。

　　租赁权可对抗第三人，是否就是物权了呢？物权是对世权，可对抗一切人，包括标的物所有人。可对抗标的物所有人以外之第三人但不可对抗标的物所有人的权利不是物权。承租人对抗第三人的法理根据是对标的物的有权占有。这一占有为租赁权的权能。如租赁权为债权，这一占有就是债权的权能。这是占有标的物的债权的特殊权能。

　　租赁权具有永续性后，是否就是物权了呢？在财产权中，通常具有永续性的权利均为物权，如所有权、永佃权。但也有例外，如我国不可转让的公房承租权具有永续性，但属于债权。永续性不是物权的共性，而是部分物权的共性。永续性的物权之所以为物权，不是由于永续性，而是由于可支配物。

　　租赁权含转租权能和转让权能后，其性质应该如何分析呢？这里的转租权和转让权，是承租人无须出租人同意即可行使之权利，也是承租人在订立租赁合同时无须对方设定即可享有之权利。它们由法律直接规定，对标的物的作用不受标的物所有人意志的制约，属于法律上的支配。含转租权能和转让权能之租赁权因而成为物权。

　　可见，租赁权物权化之标志为含转租、转让权能。两者含一即可。买卖不破租赁，可对抗第三人，具有永续性，均不能导致租赁权物权化。因此，租赁权的性质应作区别。如不含转租、转让权能，租赁权的客体不是标的物，而是承租人的人身。承租人虽然事实上可以作用标的物，但法理上不能支配标的物。此时之租赁权为占有标的物的债权。此类租赁权的内容由当事人约定。如含转租、转让权能，租赁权的客体不仅包括承租人的人身，而且包括标的物，但通常仅以标的物为其客体。此时之租赁权为物权。其中，转租、转让权能由法律直接规定，其他内容由当事人约定。动产价值较低，法律无需直接规定含转租、转让权能的动产租赁权，故动产租赁权不是物权。不动产有偿使用之权利中，地上权和永佃权含处分权能；典权含出租、转典、处分等权能；地役权为需役地所有权之从权利，可随需役地所有权之处分而处分；四者均为物权。概括言之，所谓租赁权物权化，其实就是承租人从必须按出租人意志作用标的物到可不按出租人意志作用标的物。

　　现有的物权定义，都指出物权可以排除他人对标的物的支配。其实，权利人可以支配标的物，即意味着他人不能支配标的物，无须专门指出。有学者认为，物权是可直接支配物，并取得其利益的权利，以此区别于不能取得利益之财产管理权。（注：梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第19页。）其实，第一，权利仅仅是一种法律确认的行为资格，权利人行使权利是否为了自己的利益，是否为自己取得了利益，法律在所不问。第二，财产管理权源自约定或法定授权，管理人只能在授权范围内管理财产，不得违背授权人意志。这是财产管理权之所以不是物权之原因，管理人是否取得利益不是区别根据。

　　《中国物权法研究》认为：“从财产权法律上看，财产所有权与对财产的使用权的分离，可以表现为两种不同的法律关系和两种不同的法律制度，即物权关系、物权制度与债权关系、债权制度。我国目前实现的家庭联产承包责任制，通过集体与农户签订承包合同，使农户获得农地使用权，实现农地所有与使用的分离，属于后一种。联产承包合同，属于债权关系，基于联产承包合同所取得的农地使用权，属于债权性质。基于法律上债权与物权性质的不同，发生债权效力比物权弱、债权原则上不能对抗物权的差异。改革开放以来，各地经常发生发包方任意撕毁承包合同，严重侵害承包方合法权益的事件，就是与承包合同属于债权关系，农户所取得的使用权属于债权密切相关的。此外，债权属于有期限的权利，致使临近合同到期势必发生农户对土地不愿投入，甚至进行掠夺性经营，以及重新签订合同时引起农村秩序动荡的现象。如果采用物权关系和物权制度，使农地使用权成为一种用益物权，基于物权的效力，不仅可以对抗一般人，并可以对抗所有权人，据此可以消灭任意侵害农户利益的现象。作为用益物权的农地使用权，一旦设定，即不受所有权人的干涉，其内容、期限概依法定，物权法虽不一定将农地使用权规定为无期限的权利（如台湾的永佃权、日本的永小作权），但可以规定一个相当长的期限（例如50年），这样可以保持农村经济秩序长期稳定，有利于土地资源的保护和生产力的发展。因此，制定中国物权法应将农地使用权规定为一种用益物权，以用益物权关系取代承包合同关系。”（注：梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第12-13页。）（但同书第71-72页又认为现有的农村土地承包经营权为物权。）《中国物权法草案建议稿》提出了现有的土地承包经营权为债权的三点理由：1.从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，不是一个独立的物权；2.从承包人与土地所有者的关系上看，是联产承包合同关系；3.从土地承包经营权的转让条件来看，承包人不能自主转让。作者主张将现有的土地承包经营权改名为农地使用权。（注：中国物权法课题组（课题组负责人梁慧星）：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第513-514页。）