此外，最高人民法院2000年颁布的《关于适用<中华人民共和国担保法 >若干问题的解释》也对当事人合意产生物权效力予以肯定。该解释第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”第59条规定“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”。

　　可见，在我国，当事人合意产生物权效力并不是理论上的凭空捏造，其具有一定的立法观念演进史作为基础，在我国的未来立法中，为了保持立法观念的延续性，应当明确规定在物权变动情形中，当事人的合意在符合一定条件时能够产生物权效力。

　　五、当事人合意产生物权效力的内容及其条件

　　综上所述，我国物权法有充分的理由承认当事人合意产生物权效力的立法模式。那么，这种物权效力的具体内容如何？发生此种效力应该具备何种条件？

　　笔者认为，在未按照法律规定进行物权变动公示的情况下，当事人的合意也应该能够发生物权效力，但这种物权效力比较弱，可以称之为不完备的物权效力，它在强度与范围方面与已经进行公示的物权存在差距。具体而言，这种物权效力的内容及其条件如下：

　　首先，这种物权效力可以对抗出让人。就不动产物权变动而言，如果出让人与受让人已经订立买卖合同或其他合同，而且出让人已经把不动产交付给受让人或者已经把产权证书交付给受让人，那么在双方当事人之间，应该认定已经发生物权变动的法律效果。出让人不得反悔，主张物权未发生变动。受让人可以物权人的身份拒绝出让人返还标的物的请求。就动产物权变动而言，如果出让人尚未将标的物交付给受让人，但双方明确约定标的物所有权已经转移给受让人，那么受让人也可以以所有权人的身份拒绝出让人返还标的物的请求。

　　其次，这种物权效力可以对抗没有办理登记的其他受让人。[12]此种情况仅适用于不动产以及交通工具（准不动产）的物权变动。如果出让人在签订合同后已经把不动产或准不动产交付给受让人，或者已经把产权证书交付给受让人，但在此前或此后出让人与第三人也签订了买卖合同或其他合同，不过并没有办理登记，那么占有标的物或其产权证书的受让人享有优先的权利，可以对抗其他受让人，后者只享有债权。

　　再次，在破产程序或者在参与分配程序中，这种物权的标的物如果是不动产或准不动产，那么其效力可以对抗出让人的一般债权人，但有两个前提条件：其一，以这种方式设立的物权不应该是担保物权，否则就会对其他债权人不公平；其二，这种物权的受让人已经向出让人支付了对价——受让人的付款及其对标的物的占有是该标的物的价值得以保存下来的“近因”，既如此，受让人理所当然地应该享有优先于其他债权人的权利。

　　最后，这种物权效力不能对抗一般物权。如果出让人在将不动产或准不动产交付给受让人之前或之后与第三人签订了合同，并且已经办理了物权变动的登记手续，那么第三人就确定地取得了标的物的物权，而且是一种效力完备的物权，其效力优于仅仅基于合意占有标的物的受让人。

　　值得注意的是，当事人之间产生的物权效力是一种有限的效力，因其不能对抗经过登记的买受人，顾及交易安全与交易风险的存在，买受人自会进行不动产转让登记。只不过这种立法与债权形式主义立法相比，前者把这种交易安全利益的维护系于买受人一种自愿的选择，而后者定为立法的强制需求而已。

　　结    语

　　物权法具有较强的本土性，物权立法应该立足于我国的国情，尊重我国当下的社会现实。物权变动的债权形式主义固然有其优点，但它需要以完备的物权公示程序以及当事人高度的公示意识作为制度基础与文化支撑，而这两项因素在我国目前尚付阙如，短时期内也不会有太大改观。鉴于此种现实，在立法上承认当事人的合意能够产生物权效力是一种务实的、理智的选择。执着于过于理想化的立法模式，为了理论上的偏好而无视活生生的社会现实，只能是立法者的美好的美好愿景。而我国《物权法（草案）》公开征求意见稿（即三审稿）中，明确采用了债权形式主义的立法，[13]但存在以下问题：第一，在我国，如果未经登记的不动产的产权不受法律保护，那么，现实生活中基于特定原因没有经过登记的不动产的权属问题如本文开始提高的类似案例怎样解决？如根据实施后的物权法，没有经过登记的不动产的物权的状态一概不予承认，那么由于诸多原因出现的现有房屋没有甚至不能进行登记的买受人利益怎么进行保护？第二，物权法的相关法规配套实施问题。我国立法机关已经决定对各种登记机关进行统一，但是，各种既有登记部门利益怎么解决？这个统一登记的时间多长？能否与物权法配套实施？如果不能配套实施，在登记制度尚不完备，物权法匆忙付诸实施，同时也会造成与第一个类似的问题。第三，既然是要统一登记机关要进行登记，为了保证这种登记的有效性，其必然需要对登记进行实质审查，如果不进行实质审查，则会使登记错误的几率大为增加，影响登记的公信力，最后会必然影响到采用这种债权形式主义中登记本身的存在价值。为了保证这种实质审查的有效性，相关的配套制度如登记责任制度、保险制度甚至是不动产买卖的强制公证制度等需要建立。在这些制度尚付阙如的情形下，真正的登记制度也就很难设立，从而使这种债权形式主义立法模式在我国的改造难以取得实质成功。然而遗憾的是，该草案对登记的审查制度并没有规定，从而使这种登记制度在实践中能否起到效果大打折扣。[14]另外还有一些问题如由于我国农村本来赋税繁重，新制定的物权立法要求其修建的房地产重新进行登记与纳税，农民利益如何保护？如此等等，这些需要我国物权法制定过程中对此进行解决。