该房屋转让协议有效吗？

2002年，某事业单位开始进行职工全额集资建房，该单位职工李某享有集资建房资格权利。不久，李某与外单位的王某签订了一份《房屋转让协议书》，由王某付给李某转让费5000元，集资款以李某的名义交纳，全部集资建房款由王某交给李某，待房屋交付使用五年后，由李某协助王某办理房屋过户手续（因为该单位规定集资房五年内不得转让）。协议签订后，王某向李某支付转让费5000元，并交付了首期房款45000元。后来，由于房子还没建好，李某以协议无效为由，要求解除合同，被王某拒绝。为此，李某诉至法院，要求确认房屋转让合同无效。

    本案在审理过程中存在不同的意见：

    第一种意见认为，李某与王某签订的《房屋转让协议书》是无效的，李某应返还李某的转让费及首期房款，共计50000元。理由是：根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”由此可见，李某与王某签订的《房屋转让协议书》并不能就此认定为双方是房屋所有权转让关系。本案中，李某与王某在签订《房屋转让协议书》时，集资房不但没有竣工，就连房屋所在的具体楼层、位置均未确定。李某作为集资建房单位职工，在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，而不是房屋的所有权。故本案应为集资房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。李某所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于受益权，对该房屋的转让协议是以本单位职工的特定身份关系签订的。同时，李某与王某签订的房屋转让协议也未征得本单位的的同意，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经过方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定及第七十九条第一款第（一）项“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的除外”规定，李某与王某签订的《房屋转让协议书》是无效的，李某应将李某的转让费及首期房款返还。

    第二种意见认为，李某与王某签订的《房屋转让协议书》是有效的，应驳回李某的诉求。理由是：根据《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李某与王某是在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。虽然李某与王某在签订《房屋转让协议书》时，集资房尚未竣工，且房屋所在的具体楼房、位置均未确定，李某当时并未取得集资房屋所有权，但根据该协议的内容，李某作为该建房单位的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，享有取得集资房屋的请求权，李某在收取王某的转让费后，将其享有取得集资建房的请求权转让给了王某，由王某以李某的名义参与集资建房，承担集资建房等相关费用。因此，本案并非房屋所有权转让纠纷，实际上是集资建房的请求权转让纠纷，而《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定只适用于房地产转让，本案转让协议是否有效并不适用该法，应适用《合同法》的有关规定。据此，依照《合同法》的有关规定，李某与王某签订的《房屋转让协议书》是合法、有效的，李某的诉求不予支持。

    笔者同意第一种意见。

作者：赣县法院 宋英