商品房买卖可协议管辖

发布日期：2012-03-13 作者：张付杰律师

张付杰律师：商品房买卖可协议管辖
很多人认为与不动产有关的，就都适用不动产专属管辖，这一理解是不对的，张付杰律师按：商品房买卖合同属于合同纠纷，当事人有权通过协议选择管辖法院。
曹某是上海人，于2011年5月16日与昆山公司签订《商品房买卖合同》，约定顾某购买昆山公司开发的一套商业用房，对于管辖法院未作约定。
后因昆山公司原因，导致房屋未按期交房，且房屋不不具备交付条件，亦结构不合格。曹某找到本律师，希望能解除与昆山公司的《商品房买卖合同》，要求昆山公司退还已支付购房款，并赔偿损失。
本律师审过曹某此材料后，认为曹某的诉求合理，可以代理，鉴于缩小成本的问题，本律师考虑到昆山公司的总部在上海，认为在上海起诉诉讼成本会多大大降低。于是本律师就准备诉讼材料，向昆山公司总部所在区的人民法院提起诉讼。
一审法院观点
昆山公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应当适用不动产专属管辖，也即由昆山法院管辖。一审法官在审理过程中认为，2011年5月16日双方就房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》。基于上述事实，本案系不动产产生的纠纷，根据《民事诉讼法》第34条“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，认定昆山公司的异议成立。
曹某及本律师不服裁定，选择了上诉，请求二审法院依法撤销原审裁定，将案件移送曹某所在区人民法院审理。
二审法院观点
二审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，不属于《民事诉讼法》第34条规定的不动产纠纷，故不应适用该条关于专属管辖的规定，而适用《民事诉讼法》第24条关于一般地域管辖的规定。依据一般地域管辖的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地。原审法院对此案享有管辖权，依法应予以受理。
本律师法理分析
商品房买卖合同属于买卖合同的一种，因合同纠纷提起的诉讼应适用合同纠纷的地域管辖。首先，商品房买卖合同在性质上属于买卖合同的一种，由此发生的纠纷属于合同纠纷，只是其买卖的标的物商品属于不动产，而不是动产。其次涉及不动产纠纷的案件从性质上可以分为两类，一类是涉及不动产权属纠纷，另一类是涉及不动产的合同纠纷。涉及不动产权属纠纷纠纷的案件，主要是因不动产所有权、使用权、占有等发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼等，应适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。而涉及不动产的合同纠纷案件应适用《民事诉讼法》第24条的规定，由被告所在地或者合同履行地法院管辖。
既然商品房买卖合同属于买卖合同的一种，合同当事人就有权通过协议选择管辖法院，这样对于当事人维权更有选择性。对于当事人选择管辖法院的，尚需注意以下几个方面：1、当事人协议管辖的案件只限于合同案件；2、协议管辖的法院必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告所在地、合同履行地、合同签约地、原告所在地、标的物所在地人民法院管辖；3、协议管辖不得违反民事诉讼法关于级别管辖和专属管辖的规定；4、双方当事人必须达成一致书面意见；5、协议管辖的机构必须是人民法院，且具体、唯一；6、协议管辖只适用于第一审法院。

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