买方需要承担违约责任吗?
买方需要承担违约责任吗?
【案例介绍】
2004年6月,买方与卖方签订《房屋买卖合同》,房子总价是100万元,首付30万元,余款70万元向商业银行申请贷款。《房屋买卖合同》里明确约定:买方在签订本合同之日起二十天内,将首付款30万元支付给卖方,其余房款70万元支付方式由买方向银行申请贷款,按银行规定办理。买方在接到银行通知后,必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同,如逾期,按违约条款追究违约责任,申请银行贷款的有关费用由买方承担。买方如果逾期支付房款,须向对方支付违约金10万元,合同终止,将房屋退还。如果卖方的实际经济损失超过收到的违约金,买方还要据实赔偿。后来由于银行不批准贷款,致使双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。
现在卖方要求买方要么继续自筹资金支付其余70万元来履行合同,要么支付违约金10万元退房解除合同。卖方的理由很简单,贷不到房款那是你买方的事,不能自筹资金支付余款就得支付违约金。
【律师点评】
首先,本案《房屋买卖合同》不能履行的原因不能归责于买方,买方在主观上和客观上均没有违约意思表示和违约的实际行为,银行不批贷款是因为买方以外的原因,因此卖方不能追究买方的违约责任。
其次:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人”。
根据上述规定,因为不可归责于买方的原因导致不能贷款,不追究买方的责任。本案例也给了广大消费者一个很好的教训,如果当时买方将上述司法解释的规定写进合同,就可以有效避免纠纷。
- 出租人没有违约,但承租人无法经营,可否解除租赁合同?
- 农村建房房主过世,工程欠款由配偶承担,还是由继承人承担?
- 孙子接受祖父母房屋赠与后逼迫老人搬离,法院判决撤销赠与
- 拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任
- 开发商交付的房屋存在严重质量问题,买受人能否拒绝收房?
- 恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
- 【典型案例】经济适用房的产权权属如何认定?
- 律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例
- 借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋
- 父母共同房屋,母亲去世,父亲私自处置,子女起诉无效案例
- 父亲名下房屋,部分子女主张借名买房,法院如何让判断归属
- 夫妻为借款将房屋以买卖名义抵押给债权人,后起诉合同无效案例
- 非本村成员购买宅基地签署合同,卖方起诉无效纠纷
- 夫妻离婚后,一方不愿分割共同房产怎么办
- 签约后交付前房屋变“凶宅”,谁该担责?