房屋买卖合同纠纷中善意取得的认定

发布日期：2012-04-21 作者：赵江涛律师

一、案情介绍

原告周某与被告任某系母子关系。被告任某与被告侯某系同学关系。周某与其丈夫任甲在夫妻关系存续期间于1998年12月3日购买了位于怀柔区庙城镇融城南路四号楼伍单元201号住宅一套，建筑面积82.24平方米。由任甲作为购买人与当时的房屋销售单位庙城镇人民政府签订房屋买卖合同，并全额缴纳购房款、公共维修基金、车棚款等费用。北京市怀城建筑工程公司作为收款单位出具了付款人为任甲的票据。1998年底任甲去世。2004年6月21日被告侯某（乙方）与第三人天民公司（甲方）签订北京市内销商品房买卖契约，载明“……乙方自愿购买甲方的怀柔区融城园南区4号楼5单元201室房屋，房屋用途为住宅……房屋建筑面积为82.24平方米，……上述房屋售价为每建筑平方米1250.00元，价款合计壹拾零万贰仟捌佰零拾零元整。”2004年7月1日，被告任某与被告侯某签订房屋转卖协议，约定任某将上述房屋及室内家具以十六万元的价格出卖给侯某。协议签订后，任某将该房屋的买卖合同及原始票据原件交予侯某，侯某向任某支付购房款16万元。此后侯某就上述房屋报装燃气，并逐年交纳供暖费、有限电视收视费及物业费。2011年7月7日，原告以被告任某出卖融城园小区南4号楼5单元201室房屋未经其同意为由诉至法院，要求确认侯某与任某之间的房屋转卖协议以及侯某与天民公司签订的北京市内销商品房买卖契约无效，并要求侯某返还任某交付给其的与房产有关的合同及原始票据原件。
    案件审理中，对任某与侯某签订房屋买卖合同的事实，原告周某主张自己不知情，2004年以后侯某虽一直在争议房屋内居住，但基于任某与侯某的同学关系以及任某对事实的隐瞒，周某一直认为侯某系借住或租住，直到起诉前，周某要求侯某腾退房屋时，侯某才向周某出示了其与任某签订的协议，周某遂向法院提起诉讼。任某在诉讼中与其母周某陈述一致，表明对出卖房屋的事实没有告知其母，系其基于与侯某的同学关系，擅自作出的卖房决定。侯某却辩称，周某与其关系甚好，曾以母子相称，对争议房屋的买卖周某是知情并认可的。第三人天民公司的对于其与侯某签订内销商品房买卖契约的事实，陈述为：我公司与侯某签订北京市内销商品房买卖契约是事实，当时是因为周某多次找我公司，要求我公司与侯某签订合同。该合同只起到证明的作用，房屋价款并没有支付给我公司。我公司尊重法院的判决。
    此外，原告还提供其次子任乙于2011年5月份出具的书面声明一份，载明：根据父亲任甲生前口头遗嘱，怀柔庙城融城园南区4号楼5单元201房产权归母亲周某所有居住，我暂不继承，特此声明。
    经法院核实，1998年12月3日任甲与庙城镇人民政府签订庙城镇行政住宅售房房屋买卖合同书当时，因政策原因无法办理房屋产权登记手续。自2011年5月始，包括本案争议房屋在内的融城园南区房屋开始办理房屋产权登记手续。
    二、争议焦点分析及意见分歧
    （一）争议焦点分析
    本案争议的房屋系任甲与周某夫妻关系存续期间购买，应视为夫妻共同财产。任甲死后，其对该房产享有的份额应由其合法继承人继承。本案中任甲的合法继承人为周某、任某、任乙，房屋在依法分割前由该三继承人共同共有。现任某作为房屋共有人出卖房屋，其他共有人之一周某主张其无权处分，因此本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产，买受人能否善意取得的案件，这涉及到对买受人善意的考察。但本案因案情的复杂又有着与典型得无权处分案件不同的特点：第一、本案争议的房产系因政策原因未办理产权登记而只有购房原始发票及购房合同的商品房，司法实践中通常称之为的“票房”；第二、本案第三人天民公司在案件中扮演了极其微妙的角色，他既因与侯某签有售房合同而成为原告要求撤销该合同的相对人，又因其辩称意见中的陈述佐证了周某对房屋出售给侯某的事实知情而带有证人的身份特点。这两点特殊性都给案件的审理以至事实的查清增加了难度。本案中，周某称任某在自己不知情的情况下将原始购房发票付款人为自己丈夫的房产出售，侯某却称基于侯某与任某的同学关系，周某对该房屋买卖的情况是知情并认可的。在无书面证据的情况下，当事人任某的陈述至关重要，但基于其与周某的血缘关系，其陈述的真实性又值得考察。第三人天民公司虽与本案无利害关系，但其在无房屋产权人书面授权的情况下与他人签订房屋出售合同，是否有违规操作之嫌，基于此其证言是否真实可信亦值得怀疑，正是基于以上疑点的存在，使得本案在处理结果上存在以下的意见分歧。
    （二）意见分歧
    本案的争议焦点集中在任某与侯某签订的房屋买卖协议是否有效上，进而涉及到侯某能否善意取得房屋的所有权，因此对本案处理结果的意见分歧也就集中在善意的认定标准及举证责任分配上。
    意见一：根据民法通则的相关规定，购买共有房屋的买受人，如果是有偿善意购买，那么买卖合同应当认定为有效。本案中，侯某购买房屋已支付相应的对价。对于侯某购买房屋是否善意，凭借侯某与任某的同学关系，加之在任某之父死后任某持有房屋原始票据及合同的情况，侯某有理由相信任某对该房屋有处分权，同时结合天民公司“周某对任某由侯某之间的房屋买卖合同知情并认可”的陈述，可以认定，侯某购买该房屋是善意的。而且在房屋买卖合同签订并实际履行后数年，原告主张撤销也丧失了撤销权行使的基础。故本案争议的房屋买卖合同应当认定为有效，原告的诉讼请求不应得到支持。
    意见二：侯某购买该房虽支付了对价，但他并非善意购买。因为侯某没有证据证明其购买该房征得了房屋其他共有人周某以及任某之弟任乙的同意。第三人天民公司虽然声称其与侯某签订的房屋预售合同是在周某的要求下签订的，但因合同上只有天民公司的公章及侯某的签字，并无周某的书面确认，故天民公司的主张并无事实依据，其真实性无法考证。综合各方的举证情况，可以认定，侯某购买该房并非善意，那么，该房屋买卖合同应被认定无效，原告的诉讼请求应当得到支持。对于任某持有房屋原始购买合同及票据原件的事实，因任某系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不动产，不能仅凭“持有”推定“所有”。对于撤销权的行使问题，周某系在得知任某与侯某签订房屋买卖合同后一年内提起诉讼，且侯某也没有提供证据证明周某在此之前对房屋买卖知情，故周某撤销权的行使不违反法律的规定。
    三、案件的处理结果及对房屋买卖中善意取得认定的思考
    本案的判决结果如下：一、被告任某与被告侯某于二〇〇四年七月一日年签订的房屋转卖协议无效。二、被告侯某与第三人北京天民房地产开发有限公司于二〇〇四年六月二十一日签订的北京市内销商品房买卖契约无效。三、被告侯某于判决生效后七日内返还原告周某一九九八年十二月三日任甲签订的庙城镇行政住宅售房房屋买卖合同书、任甲付款的北京建筑、安装业专业发票、任甲付款的车棚收据、任甲付款的行政事业单位统一银钱收据票据原件。
    笔者采纳了认定买卖协议无效的处理结果，但在论证理由上比第二种意见有更深入的思考。首先，在事实认定上，双方当事人各执一词，周某称对任某出卖房屋不知情，侯某在房屋长期居住时，周某曾多次要求侯某说明情况，侯某在2010年底向周某出示了任某与侯某签订的房屋买卖合同；侯某称，周某与侯某之前关系良好，甚至以母子相称，对于房屋买卖周某知情并认可。在无法还原事情本来面目的情况下，法官需要对争议事实的举证责任给当事人予以分配。本案中，笔者认为，应当由侯某承担对房屋买卖周某知情这一事实承担举证责任。现侯某无证据证明该事实，即不能证明其善意购买房屋，应当承担举证不能的法律后果。另外，天民公司的陈述，虽有一定得客观性，因为其身份地位决定了其与原被告双方各不相干，案件的处理结果最终如何也与其没有利害，但它毕竟是与侯某签订商品房预售合同的当事人，该合同在没有房屋原始购买人或其近亲属签字同意的情况下签订，是否有违规操作之嫌值得考虑，所天民公司的主张在没有相关书证证明的情况下不应被采信。
    其次，在法律适用上，本案能够援引的法律条文应为最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见9（以下简称民通意见）第89条的规定，本案可以参照适用的法律依据为《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称高院指导意见）。民通意见第89条规定“在共用关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”对于善意取得中“善意”的认定标准，高院指导意见第十九条规定“房屋善意取得中‘善意’的判断标准：买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记薄中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。”该条款明确指出，“善意”的判断标准为买受人基于对房屋登记薄的信赖购买房屋，即在房屋登记薄上载明的权利人为无处分权人，但没有证据表明买受人对出卖人为无处分权人的事实知情，在这种情况下，买受人购买房屋为善意。该条款的立法目的也很明确，是对物权所有人权利的保护与交易安全维护的折中，可以说这样的立法规制是合理且可操作的。具体到本案，其特殊性在于，本案争议房屋系未登记房屋，即不存在房屋登记薄。但笔者认为可以对法律条文做扩大解释，即将“房屋登记薄”在房屋尚未办理产权登记手续的情况下，扩大解释至“房屋购买原始票据、合同等其他房屋权属证明。”那么本案中，争议房屋的原始购房票据，购房合同等均登记在周某之夫的名下，侯某在购买房屋时，应当知道该房屋在任甲死后系任甲遗产，可能涉及他人份额，但却没有证据证明侯某在购买房屋时征得了房屋其他共有人的同意，也就难以认定侯某在购买房屋时系善意，其签订的房屋买卖合同也因此应被认定为无效。
    另外，需要说明的是，高院指导意见中对“善意”的举证责任分配规定为“房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任”，这是否与之前我们要求侯某承担举证责任的处理方式相矛盾？这同样也涉及对这一条款的理解：结合整个条文可以确定，这一举证责任的分配是在“买受人明知或者因重大过失不知房屋存在异议登记”的情况下，由原权利人对买受人的恶意承担举证责任，即房屋虽登记在出卖人名下，但房屋的异议登记情况是显而易见的后者买受人对异议登记情况是明知的，那么原权利人应当对此承担举证责任呢，此为对买受人“恶意”的举证。本案中，争议房屋并未登记在出卖人名下，不存在异议登记的情况，原权利人无需对买受人“恶意”进行举证。
    本案判决后，被告侯某对判决不服，提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决并无不当，依法驳回上诉，维持原判。

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